Fannie Mae - Chance auf Verdreifachung bis Juli

https://twitter.com/katyodonnell_?lang=de

 

Da wissen wohl einige mehr, eventuell sogar, was Biden und Calhoun vor haben. Bin gespannt auf die erste Rede des neuen Direktors.  

die Bedingungen für Freilassung und KE verhandelt wird, wäre es nicht ungewöhnlich, wenn sich die involvierten Kreise "bedeckt halten".  

Das Scotus-Urteil als Gelegenheit zu nutzen, die JPS ins Bodenlose zu stürzen, um dann unten alles aufzusaugen und mit der Freilassung einen 15facher mit Heim zu nehmen.
Aber ich glaube weniger an diese evil smartness, sondern eher daran, dass die hedgies hier überstürzt verkauft haben und jetzt überstürzt wieder ins Boot wollen.
 

unter Zwangsverwaltung stünden, könnten sie - wie es viele US-Firmen in 2008/2009 gemacht haben* - einfach ihre JPS vom Markt zurückkaufen. Da die JPS letzte Woche noch bei 8 % ihres Nennwertes notierten, hätten nur ca. 3 Mrd. $ aufgewendet werden müssen, um das CET 1 Kapital um 35 Mrd. (das ist der Nennwert aller JPS) nach vorn zu bringen.

* Die US-Firmen hatten 2008/9 vor allem eigene Bonds zurückgekauft, die infolge Downgrades zu Junkbonds geworden waren. Viele haben das dann auch gleich im nächsten Quartal als Riesengewinn verbucht.  

dass die JPS zurückgekauft werden, würden die JPS wieder nahe Nennwert bringen. Theoretisch wäre doch auch ein Rückkauf unter der Zwangsverwaltung möglich. Die Direktion im Amt kann ja tun und lassen, was sie will.  

"Weißer Ritter" im Auftrag von XYZ aktiv wurde. ;-)

Auch wenn dieser Weiße Ritter nicht alle JPS zum Spottpreis der letzten Woche einsammeln kann, so gilt doch: "Bohne um Bohne wird der Sack voll."  

angekündigt, sonst wären die JPS ja sofort bei 25 $ und der schöne "Rabatt" für den Weißen Ritter bzw. XYZ wäre weg.  

Was bringt das den Stämmen?
 

Falls es strategische JPS-Rückkäufe geben sollte (# 581 ff. - großes Fragezeichen), hätten die Stämme davon nur, dass bei einer KE weniger externes Kapital aufgenommen werden müsste, was die Verwässerung kleiner macht.

Die JPS waren in den letzten Wochen beim Kursverhältnis von 1 (Stämme) zu 1,5 (JPS) mMn das interessantere Investment. Inzwischen liegt dieses Verhältnis bereits bei 1 zu 2. Viel deutet darauf hin, dass es demnächst wieder bei 1 zu 3,5 (historischer Mittelwert) liegen wird.

D.h. wer bei 1 zu 1,5 umgeschichtet hat - was ich in den letzten Wochen mehrfach in diesem und im alten Fannie-Thread empfohlen hatte -, der hätte dann bereits bzgl. FnF den doppelten Wert im Depot.  

geäußert:

https://www.ariva.de/forum/...ohne-ende-370497?page=1652#jumppos41317  

zu Calhoun.

https://howardonmortgagefinance.com/2021/09/07/...ge-1/#comment-24838        

Michael
14. September 2021 um 8:22 Uhr

Tim,
je mehr von Calhoun ich lese, desto mehr habe ich das Gefühl, dass ich Ihren Blog lese. Haben Sie den Brookings-Bericht gelesen, den er zusammen mit Ranieri geschrieben hat? Sie scheinen in vielen Punkten mit ihm übereinzustimmen, einschließlich der Mission der GSEs und des Kapitals.

jtimothyhoward
14. September 2021 um 11:28 Uhr

Ich habe das Calhoun-Ranieri-Papier gelesen, als es zum ersten Mal herauskam, und plane, es bald wieder zu lesen.... Wie ich bereits an anderer Stelle gesagt habe, ist das Schöne an CRL und Calhoun, dass sie das Geschäftsmodel von Fannie und Freddie kennen. Sie  respektieren und verstehen, welchen Einfluss die Unternehmen auf die Kosten und die Verfügbarkeit von Hypotheken für Hauskäufer im Allgemeinen und unterversorgte Segmente im Besonderen haben. Sollte Calhoun tatsächlich als nächster FHFA-Direktor nominiert und bestätigt werden, wäre das eine sehr willkommene Entwicklung.
 

wieso man so sehr an den Stämmen hält... Das Gewinn-Risiko-Verhältnis ist bei den JPS ungemein höher, außer dass wir um die 21€ gedeckelt sind, während bei den Stammaktien im Extrem deutlich höhere Kurs sein können, welche aber auch extrem unwahrscheinlich sind.  

Wenn ich meine Stämme verkaufe, sind sie ja nicht weg....sie werden ja nicht dem Reißwolf übergeben...es hat einfach ein anderer zugrgriffen.
Also kann ICH sie auch behalten.....  

"Wenn ich meine Stämme verkaufe, sind sie ja nicht weg..., es hat einfach (nur) ein anderer zugegriffen."

Die Frage ist, ob sich dieses "Zugreifen" im Nachhinein als klug herausstellt oder nicht. Bei Fannie- und Freddie- Stammaktien ist das Zugreifen bei Kursen unter 1 $ zwar gewagt, aber tendenziell wohl immer noch eher klug, wenn man die Sondersituation der GSE betrachtet.

Hingegen wäre es z. B. bei AIG (echter Chapter-11-Fall) und bei GM (ebenfalls echte Ch.11-Pleite) ein Fehler gewesen, die vermeintlichen Schnäppchen aufzulesen, weil die Altaktien im Zuge der Restrukturierung (neuer Börsengang) auf Null fielen.

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Wie also sieht das Chancen/Risiko-Verhältnis bei den FnF-Stämmen und bei den JPS aus?

1) Dass die Stämme auf Null fallen, ist sehr unwahrscheinlich. Im Zuge der anstehenden Restruktuierung dürfte das kaum passieren. Es würde allerdings dann drohen, wenn die US-Hauspreise erneut stark ins Trudeln geraten (ähnlich 2007 ff.), viele Kredite in den MBS faul würden und das Kapital der (Alt-)Aktionäre aufgebraucht würde, um die Kursverluste der MBS aufzufangen. Erst wenn der "Schutzpuffer aus Privatkapital" weg ist, greift die implizite Garantie der Regierung für die MBS. Die Stammaktien und auch die JPS würden in diesem Szenario wertlos. Der übervorsichtige FHFA-Ex-Direktor Mark Calabria hat das MBS-Portfolio allerdings extrem wetterfest gemacht (22 Mal wurden notleidende Kredite in den MBS verkauft). Deshalb ist auch der Banken-Stresstest bei FnF in 2020 und in 2021 positiv ausgefallen. Dieser Stresstest sieht allerdings keine extreme Housing-Krise vor wie in 2007.

2) Dass die Stämme nach der KE bei (äquivalenten) Kursen zwischen 10 und 50 Cents stehen werden, ist hingegen nicht ausgeschlossen und auch nicht sehr unwahrscheinlich. Auf 50 Cents würden die Stämme nach meiner Überschlagsrechnung fallen, wenn die Regierung ihre SPS-Aktien in Stammaktien umwandelt bzw. "swappt". Das ergibt eine Kursverwässerung um den Faktor 100. Würden zusätzlich die Warrants der Regierung ausgeübt (weitere Verwässerung um Faktor 5), läge für die Stämme das Kursziel nach KE bei lediglich 10 Cents. Das wäre dann von der finalen Wertlosigkeit der Altaktien - wie bei AIG und GM - nicht mehr weit entfernt. Ein möglicher SPS-Swap bleibt für die Stämme daher eine konkrete Bedrohung.

3) Sollte jetzt Michael Calhoun oder Susan Wachter FHFA-Direktor(in) werden - die offizielle Bestätigung für Calhoun steht noch aus -, wäre dies für die Stämme eine tendenziell positive Entwicklung. Beide Kandidaten sind Demokraten, die für finanzstarke GSE eintreten und auf Freilassung/KE noch unter Biden hinarbeiten dürften. Unter ihnen würden höchstwahrscheinlich per consent decree (= Einigung zwischen FHFA und Schatzamt gemäß HERA) die SPS-Aktien und die Liquidation Preference der Regierung gelöscht. Allerdings würden, wie Calhoun im Paper der Brookings Institution von Feb. 2021 bereits angedeutet hat,  höchstwahrscheinlich die Warrants der Regierung ausgeübt. Die Zahl der FnF-Aktien stiege damit von jetzt 1,8 Mrd Stücken auf dann 9 Mrd. Stücke, wobei 7,2 Mrd. Stücke (via Ausübung) an die Regierung gehen. Das äquivalente Kursziel der alten Stammaktien liegt in diesem Szenario nach meiner Rechnung bei etwa 7 $ . Die Regierung würde über die Warrantsausübung ca. 50 Mrd. einnehmen. Sie will dieses Geld allerdings nicht in die eigene Tasche stecken, sondern damit "affordable housing" und finanzielle Unterstützung ethnisch benachteiligter Gruppen finanzieren, also für die Demokraten eher "ehrbare" Unterfangen. Die JPS würden in diesem Szenario vermutlich 1 zu 4 in Stammaktien umgewandelt, was ein Kursziel für die JPS von 28 Dollar ergibt (bei 1 zu 3,5 würden es 24,50 Dollar).

4) Dass die Regierung auf administrativem Wege die SPS löscht UND auf die Warrantsausübung verzichtet - das wäre für die alten Stammaktionäre sicherlich die fairste und gerechteste Lösung , mit (äquivalentem) Kursziel für die alten Stammaktien von ca. 35 $ -, ist leider so unwahrscheinlich, dass man diese Szenario nicht ernsthaft ins Kalkül ziehen kann. Gleichwohl sind diese 35 $ mMn das maximale Kursziel, das für die Stammaktien in diesem rosaroten Szenario druin wäre. Die JPS würden dann ebenfalls auf Nennwert (25 $) steigen; womöglich bekämen sie für das letzte Jahr auch noch nachträglich Zinsen (noch mal 2 $ extra).

5) Gerichtliche Entscheidungen lasse ich mal ganz außer acht, weil nach Scotus die Chance, dass sich die Regierung auf gerichtlichem Wege zu irgendetwas zwingen lässt, recht klein geworden ist (Eine Regierungskrähe hackt der anderen kein Auge raus...).

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FAZIT:

- Nur in dem sehr unwahrscheinlichen Szenario 4) schneiden die Stammaktien besser ab als die JPS.

- Das Risiko - siehe 2) - ist bei den Stämmen jedoch konkret vorhanden und nicht wegdiskutierbar. Selbst ab den jetzigen "Ausverkaufskursen" von 1 $ drohen noch deutliche Verluste von 50 bis 90 %.

- Im wahrscheinlichsten Szenario 3) gibt es für die Stämme ab jetzigen Kursen eine ansehnliche Ver-7-fachung, während die JPS im gleichen Szenario ab jetzigen Kursen etwa um das 11-fache steigen dürften. Wer letzte Woche beim Kursverhältnis von 1 (Stamme) zu 1,5 (JPS) von den Stämmen in die JPS umgeschichtet hat, dürfte sogar eine Ver-15-fachung erzielen.

Insgesamt gibt es für mich unter Chance/Risiko-Aspekten somit keine überzeugenden Gründe, die Stammaktien den JPS vorzuziehen. Da die Stammaktien allerdings kaum gestiegen sind seit letzter Woche, sind sie seitdem - relativ betrachtet - interessanter geworden (sofern man antizyklischer Fundie ist und kein Chartie).
 

Im Szenario 2), in dem die Stämme auf 50 Cents bzw. 10 Cents fallen, würden die JPS immer noch mit 25 $ ausgezahlt bzw. geswappt, weil durch die SPS-in-Stammaktien-Umwandlung die SPS dann ja "weg" sind und somit die JPS wieder zu den ranghöchsten Aktien in der Kapitalstruktur werden. Solange die Stämme nicht auf Null fallen, gibt es für die JPS die 25 $ Nennwert, das ist bei den JPS vertraglich gesichert.

Im Falle einer JPS-in-Stammaktien-Umwandlung läge das Umtauschverhältnis allerdings nicht (wie in Szenario 2) bei 1 zu 4, sondern bei 1 zu 50 (bei finalem Kurs von 50 Cents für die Stämme) oder sogar bei 1 zu 250 (bei finalem Kurs von 10 Cents für die Stämme).  

Gemäß Bloomberg ist eine Senkung von bislang 4 % (basiert auf der übertriebenen Festlegung des GSE-feindlichen Ex-FHFA-Direktors Mark Calabrias) auf 3 % im Gespräch.

https://www.bloomberg.com/news/articles/...ngent-capital-requirements

Fannie Mae and Freddie Mac are poised to get less stringent capital requirements, with their regulator planning a revamp of tough rules approved at the end of the Trump administration.

In a Wednesday statement, the Federal Housing Finance Agency said it’s proposing amendments to the November rules that would specifically target so-called credit risk transfer securities -- assets that transfer the risk of mortgages defaulting to private investors. Under the overhaul, Fannie and Freddie would get more capital relief when issuing such securities. ...

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A.L.: Tim Howard hat in seinem Blog wiederholt betont, dass auch 2,5 % CET-1-Kapital voll ausreichen würden. 2,5 % ist die unterste Grenze für CET-1, die HERA erlaubt. Wenn Mike Calhoun neuer FHFA-Direktor wird, könnten statt 3 % (Bloomberg-Artikel) auch 2,5 % kommen.

CET 1 (auch Tier 1 genannt) ist das harte Kernkapital. Für Fannie und Freddie kombiniert liegt es aktuell bei -134 Mrd. $.

Bei 2,5 % EK-Festlegung wäre - wegen 7 Billionen $ Bilanzsumme - ein CET 1 Kapital von +175 Mrd. $ erforderlich.

Eine Streichung/Löschung der SPS-Aktien der Regierung würde CET 1 um 193 Mrd. nach oben bringen, d.h. CET 1 stiege dann von -134 Mrd. $ auf ca. +60 Mrd. Um das Mindest-CET-1-Kapital von 175 Mrd. $ zu erreichen, müssten über die Kapitalerhöhung also noch 115 Mrd. $ von außen reingeholt werden. Das ist realistisch, weil die 4. Briefvereinbarung von Jan. 2021 bis zu 140 Mrd. $ Kapitalerhöhung erlaubt.

Außerdem müssen noch 35 Mrd. $ für die JPS aufgebracht werden, sofern diese nicht in neue Aktien getauscht werden.  

was wir nicht wissen.Kursabsturz unter hohen Volumen.  

in seinem neuesten Blog-Beitrag "Capital Fact and Fiction"

https://howardonmortgagefinance.com/2021/09/07/...l-fact-and-fiction/

Der Beitrag ist sehr lang, ich zitiere nur die mMn wichtigsten Passagen daraus..

deepL + edit

...Da die vorrangigen Vorzugsaktien des Finanzministeriums [A.L.: die SPS] nicht als Kernkapital im Sinne des Housing and Economic Recovery Act (HERA) gelten, liegt das kombinierte Kernkapital [CET 1 A.L.] von Fannie und Freddie - Stand vom 30. Juni 2021 - bei -134 Mrd. USD. Es liegt damit um mehr als 360 Mrd. USD unter dem Schwellenwert, den die Calabria-Mnuchin-Briefvereinbarung [vom 23.1.21] für eine Entlassung aus der Zwangsverwaltung festgesetzt hat [A.L: darin war von 4 % hartes EK die Rede.]....

[Im Folgenden geht Howard von nur 2,5 % Eigenkapital-Erfordernis aus, was er für völlig ausreichend hält.]

....Am 30. Juni 2021 beliefen sich die 2,5 Prozent der Gesamtaktiva [von FnF] ... auf 175 Milliarden Dollar. Wenn die Biden-Administration die vorrangigen Vorzugsaktien von Fannie und Freddie [die SPS] als zurückgezahlt betrachtet und die Liquidationspräferenz des Finanzministeriums aufhebt, würde das Kernkapital der Unternehmen [von -134 Milliarden] auf +60 Milliarden Dollar ansteigen, so dass [nur noch] eine Lücke von 115 Milliarden Dollar zur angemessenen Kapitalisierung verbleibt....

 

meint Tim Howard. Man beachte den unten von mir fett unterstrichenen Satz aus seinem Kommentar.  

Zusammenfassung von Howards Kritik:

Interim-Direktorin Thompson hat die Kapitalerfordernisse von zuvor 4 % auf 3 % reduziert ( # 592). Howard betrachtet Thompson jedoch kritisch als "Statthalterin" der Calabria-Bürokratie. Er hält ihre obige Aktion für den wenig zielführenden Versuch, das zweifelhafte Calabria-Erbe bei der FHFA über die Runden zu retten. Eine wirkliche Wende würde Howard zufolge erst die Ernennung Mike Calhouns bringen, der den ganzen Calabria-Mist auf den Müllhaufen entsorgt, wo er hingehört.

https://howardonmortgagefinance.com/2021/09/07/...ge-1/#comment-24874

deepL + edit

jtimothyhoward - SEPTEMBER 15, 2021 AT 8:17 PM

Meine Reaktion auf diesen neuen Vorschlag ist, dass die FHFA-Bürokratie, angeführt von Sandra Thompson, sagt: "Wir wissen, dass die Kapitalregel des ehemaligen Direktors Calabria sehr unpopulär ist, aber wir können sie ändern. Sehen Sie?"

Dies soll natürlich suggerieren, dass es keinen Grund gibt, Frau Thompson [durch Calhoun] zu ersetzen.

Es ist eine typische "Lösung", wie man sie von einer Bürokratie erwartet: Man nimmt etwas, das ein absolutes Haarknäuel ist, verändert es, um die Zahl (wie heute berechnet) auf ein Niveau zu bringen, das die meisten als "hart, aber fair" bezeichnen würden, um das Ganze dann als Sieg bezeichnen....

....mein Fazit ist, dass die FHFA eine viel gründlichere
gründlichere Überarbeitung braucht...  Ich denke, dass Mike Calhoun dies erkannt hat, und er wäre viel eher geneigt, die Calabria-Regel zu streichen. Deshalb hoffe ich, dass Calhoun nominiert wird - und das ist auch der Grund, warum das Finanz-Establishment seine Nominierung aufhält und meiner Meinung nach versucht, sie zu verhindern.

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Weiterer Kommentar von Howard (kurz nach obigem, ebendort):

Ich bin nicht grundsätzlich gegen Credit-Risk-Transfer (CRT)-Wertpapiere; ich bin nur dagegen, sieals  verbindlich vorzuschreiben. Meiner Meinung nach sollte es jedem Unternehmen überlassen bleiben, ob es sie herausgibt oder nicht. In der Vergangenheit hat die FHFA Zielvorgaben gemacht, wie viel Prozent einer bestimmten Gruppe neuer Hypothekenkäufe Fannie und Freddie mit CRTs abdecken sollten. Obwohl es sich technisch gesehen nicht um ein Mandat handelte, gab es Konsequenzen bei der Vergütung der Führungskräfte, wenn die Ziele nicht erreicht wurden. Ich hoffe, dass die FHFA diese Konsequenzen in Zukunft fallen lässt.

Es sieht so aus, als ob die FHFA (erneut) prüfen wird, wie viel Eigenkapital sie für CRTs bereitstellen soll. Wall Street (und das Finanzestablishment im Allgemeinen) befürwortet eine sehr großzügige Kreditvergabe, da CRTs für Anleger sehr profitabel sind (sehr attraktive Renditen und sehr geringes Risiko von Kreditausfällen) und für Wall-Street-Firmen, die sie ausgeben und handeln. Das Spiel, das hier gespielt wird, besteht darin, dass die FHFA die Kapitalregel mit zusätzlichen konservativen Bestimmungen versieht und dann dem Unternehmen erlaubt, einen Teil der durch diese konservativen Bestimmungen entstandenen Kapitalanforderungen durch die Emission von CRTs zu eliminieren. Das hört sich harmlos an, ist es aber natürlich nicht: Jemand muss für dieses Geschenk an die Investorengemeinschaft zahlen - in Form von Zinszahlungen, die Fannie und Freddie an die CRT-Investoren leisten, und zwar im Gegenzug für eine sehr geringe Rückübertragung von Kreditverlusten - und das sind die Hauskäufer. Eine "Subventionierung von Hauskäufern", die [im Endeffekt] Wall Street und Finanzinvestoren in die Taschen fließt, ist keine ideale Politik. Aber ich sehe nicht, dass viele, wenn überhaupt, in der Regierung Biden versuchen, diesen Zug zu stoppen.  

Der letzte Satz in # 595 ist wie folgt treffender übersetzt:

Eine zusätzliche Zinsbelastung der Hauskäufer, die [im Endeffekt] Wall Street und Finanzinvestoren in die Taschen fließt, ist keine ideale Politik. Aber ich sehe nicht, dass viele, wenn überhaupt, in der Regierung Biden versuchen, diesen Zug zu stoppen.

 

https://www.housingwire.com/articles/...-the-permanent-fhfa-director/

Sandra Thompson should be the permanent FHFA director

What she has done in a short time as acting director displays her expertise
September 16, 2021, 10:40 am By David Stevens, CMB
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Amid all the rumors that President Biden might be nominating a new FHFA director, the acting director has been doing something that all should pay attention to. Sandra Thompson has been deliberately fixing all of the flawed steps of her predecessor. As I look at the work Sandra has done in the short time since being in the role, I have come to one clear conclusion; Sandra Thompson should be the permanent FHFA director.

In just a few short months as acting director, she has reversed a series of policies deployed by the previous director and more. She cancelled the 50 basis point refinance fee, paused the policies in the January 2021 PSPA which included the limits on 2-4 unit, second homes, the 2 of 3 factors rule, and cash window sales. All of these policies that were detrimental to housing and to the mortgage and real estate industry have now been halted due to Sandra’s effective leadership.

But she hasn’t stopped there. Yesterday the FHFA announced a suspension to the proposed capital rule for the GSEs. This was the right thing to do. The proposed capital rule was excessive and eliminated any value for credit risk transfer (CRT), something that many stakeholders believe is critical to having an effective risk basked capital structure (LOL, A.L.)....  

https://investorshub.advfn.com/boards/...sg.aspx?message_id=165943782

 

https://www.politico.com/newsletters/...s-under-the-microscope-797665

FHFA DRAMA — House Financial Services Chair Maxine Waters late Thursday night threw a wrench in White House plans to nominate consumer watchdog Michael Calhoun as director of the Federal Housing Finance Agency, calling instead for Acting FHFA Director Sandra Thompson to be tapped for the position formally. “As Congress and the Biden Administration work to pass the Build Back Better Act, it will be critical to have an FHFA Director who is committed to advancing housing affordability, expanding the dream of homeownership, and closing the racial wealth gap in this country,” Waters said in a press release. “Appointed on June 23 as acting director, Ms. Thompson has needed little time to show this nation how uniquely qualified she is to serve at the helm of FHFA.”