CR CAP: Windiges Geschäftsmodell

Auf der Suche nach einem interessanten Immobilieninvestment bin ich auf die in Berlin ansässige CR CAP Real Estate AG (A0WMQ5) gestoßen. Aufgrund der teilweise sehr positiven Stimmungen im hiesigen Thread habe ich mir die Bilanzen und die im Internet verfügbaren Informationen einmal etwas genauer angeschaut:

- Das Halbjahres-Konzernergebnis vor Steuern (EBT) betrug im ersten Halbjahr 2015 -117 TEUR. Die CR CAP Real Estate AG verzeichnet mithin keine Gewinne.

- Der Gewinn von rund 4,8 Mio. € im Jahr 2014 klingt auf den ersten Blick gut - aber Papier ist geduldig. Beim genaueren Blick in die Bilanz fällt aber auf: Rund 3,8 Mio. € dieses "Gewinns" sind einer Kapitalerhöhung geschuldet, im Rahmen derer die Haemato AG neue Aktien der CR CAP Real Estate AG erworben hat; das Eigenkapital ist dadurch gestiegen. Wie der Zufall so will, ist der Vorstandsvorsitzende der Haemato AG zugleich Aufsichtsratsvorsitzender der CR CAP Real Estate AG, und die Haemato AG in einer Bestandsimmobilie der CR CAP Real Estate AG. Der Rest des "Gewinns" läßt sich durch höhere Bewertungen der Bestandsimmobilien zurückführen.

- Die "TOP-Nachricht" im März 2015 war, dass die MPH Mittelständische Pharma Holding AG die Mehrheit der Aktien der CR CAP Real Estate AG in seinem Besitz hat. Bezeichnend ist, dass die Firma MPH den gleichen Firmensitz hat wie die CR CAP Real Estate AG. Im Vorstand sitzen die selben Personen wie bei der vorgenannten Haemato AG.

- Zwar liegen zu der AG Aktienanalysen vor - keine aber von renommierten Analysten. Erhellend ist das Kleingedruckte: "[Analyst] oder eine mit ihr verbundene juristische Person hat in den vorangegangenen 12 Monaten eine Vereinbarung über die Erstellung von Researchberichten gegen Entgelt mit einem Dritten über dieses Unternehmen getroffen. Im Rahmen dieser Vereinbarung wurde dem Emittent der Entwurf der Analyse (ohne Bewertungsteil) vor Veröffentlichung zugänglich gemacht."

- Aktuell gibt es im Boom-Markt Berlin neben einigen kleinen Bestandsimmobilien keine Grundstücke oder Projekte des Unternehmens mehr - alle Perlen wurden mittlerweile veräußert. Mit der ursprünglich geplanten Bebauung der Bessemer Str. 84 ist man gescheitert, weshalb das Grundstück verkauft wurde. Eine Bebauung wäre deutlich einträglicher gewesen.

- Wirklich interessant: Die Mitglieder der Vorstände und Aufsichtsräte von Windsor AG, CR CAP Real Estate AG, MPH Mittelständische Pharma Holding AG und Haemato AG sind identische Personen, und die Firmen residieren alle in der Fasanenstr. 77 in Berlin. Offenbar werden von ihnen Forderungen und Verbindlichkeiten von der linken Hosentasche in die rechte verschoben - natürlich nicht, ohne dabei jedesmal ein riesiges Brimborium in der Presse zu veranstalten.

Da die ausgewiesenen Gewinne nicht nachhaltig sind, könnten sich Hoffnungen auf Steigerungen des Aktienkurses sehr bald als Chimäre erweisen. Was denkt ihr?