Wieviel Geld braucht man fürs ganze Leben?
Wenn wir davon ausgehen, dass einer eben sonst kein Einkommen hat und auch seine Krankenkasse selber bezahlen muss.
Sagen wir mal so 3.000 Euro Monat - netto. Dann muss vielleicht noch 600 für die Krankenkasse bezahlen, und wenn man aus Zinsen das Einkommen hat, wären das ja 26% auf die Zinsen... Also man müsste so 60.000 Euro im Jahr haben,
Wenn man jetzt 1.000.000 hätte, reicht das wohl nicht aus, oder?
Rechnen wir mal langjährige doch mit 4 % Verzinsung - zur Zeit bekommt man das ja nicht - also 40.000. Und davon gingen noch 26 % Kapitalertrags-Abgeltungssteuer ab.
Also muss mehr sein - sagen wir mal 1.500.000 - 4 % sind 60.000! Das würde reichen. Aber nach einem Jahr, ist ja das geld wieder weniger Wert! Wenn dann eine hohe Inflation ist, müsste man dann auch das entnomme Geld erhöhen, damit man den gleichen Lebensstandard hätte.
Also müssten dann im 2. Jahr schon aus der Substanz noch 2.000 - etwa 3% von 60.000 entnehmen. Im 3. Jahr schon mehr als 4.000, eben weil das übrige Geld ja auch keine 60.000 Zinsen mehr komplett bringt.
Dann reichen auch wohl 1.5 Mio nicht aus, um ein Leben ohne Arbeit zu finanzieren.
Jeder sollte eine professionelle Hausverwaltung beauftragen und ihr möglichst viele Rechte einräumen und grosse Freiheiten lassen!
Sicher gibt es das nicht umsonst. Aber zum einen ist es günstiger als man denkt, wenn man mal ehrlich rechnet, und Sachen mit reinrechnet wie Zeitungsanzeigen, Anrufe, Fahrkosten etc. Und sehr häufig machen private Vermieter einige falsch , weil sie es nicht besser wissen. Sie machen im Schnitt mehr Reparaturen, die sie nicht bezahlen müssten, wenn sie einen guten Mietvertrag hätten.
Der Hausverwalter sucht in der Regel, mit seinen Kenntnissen und Methoden den besten Mieter aus. Da der Hausverwalter , ein guter zumindest, auch immer freundlich zu den Mietern ist, und nicht, wie viele Eigentümer, schon Streit mit diesen pflegen, bleiben die Mieter in er Regel auch länger in der Wohnung - Mieterwechselkosten Ersparnis.
Nur richtig teuer wird etwas was sich die Eigentümer erst gar nicht überlegen. Und zwar die rechtliche Seite! Es fängt mit dem korrekten Mietvertrag an. Man kann in jedem Schreibwarengeschäft einen kaufen, im Net einen "teuren" für 3 Euro ausdrucken lassen, oder sogatr bei einem Grundeigentümerverband für 8 Euro was kaufen.
Aber selbst der beste vorgefertigte MIetvertrag, kann keine extra eingefügten Bedingungen und Regelung aufnehmen, wenn der Vermieter es nicht reinschreibt, weil er es nicht weiss! Ständig ändert sich die Rechtsauslegung. Klauseln die über viele Jahre und vielen Gerichten so korrekt waren, sind es auf einmal nicht mehr in jeder Formulierung. Auch Rechtsanwälte die sich nicht ständig mit Mietrecht befassen, wissen dazu in der Regel auch nichts.
Und will man einen Rechtsanwalt für den Mietvertrag beauftragen? Für das gleiche Geld macht die Hausverwaltung den gesamten Einzug, inkl. Mietersuche und Mieterauswahl, die komplette Übergabe und wohl auch noch ein paar Monate Verwaltung.
Und so geht es ja im laufe eines Mietverhältnisses weiter. Zu oft verspricht der private Vermieter etwas, bzw. formuliert es unbeabsichtigt, so locker, dass es wieder nachher zu seinem Nachteil ausgelegt wird.
Klar laufen ca 98% der Mietverhälnisse ohne Probleme, aber mit Sicherheit nicht 98% der Mietverträge mit privaten Vermietern mit 1 bis ca 5 Wohnobjekten!
Auch aufgrund der rechtlichen Unwissenheit folgt dann oft der Ärger. Eben weil völlig falsch niedergelegt, muss nachher der Mieter gar nicht renovieren. Er kann frech kommen und sich jeden Anstrich bezahlen lassen und auch neue Bodenbeläge. Und warum?Weil der Vermieter extra das Haus "schön" halten wollte, und eine Renovierung ALLER Räume alle 5 Jahre im Mietvertrag verlangte.
Damit ist diese gesamten Renovierungsvereinbarung hinfällig und es gilt gesetzliches, d .h. der Vermieter muss alles zahlen.
Und das gibt ganz böses Blut beim Vermieter!
Und dann ist jedes gutes Mietverhältnis vorbei.
Ich könnte mir vorstellen, wenn man das alles hochrechnet, also dann die 10% der Fälle dazu nimmt, wo es zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt, was bei einer professionellen Verwaltung kaum passiert, dann könnte sogar eine Verwaltung insgesamt günstiger sein, als wenn man es selber macht.
Ausserdem ist die Vermeidung von Ärger und ständigen Belästigungen kaum mit Geld zu bezahlen.
Eigentlich sollte es hier erst nur darum gehen, wieviel man an Kapital braucht, und ab dem Zeitpunkt davon leben zu können. Und d spielen eben die Verzinsung und die Inflation eine Rolle. Und selbstverständlcih, was einer im Monat braucht, aber das müsste sich jeder selber überlegen.
Natürlich kann man dann auch noch die ohnehin schon sicheren Alterseinkünfte, wie gesetztliche und/oder betriebliche Rente, davon abziehen. Also man braucht dann, zumindest ab den jahren der Rentenzahlung entsprechend weniger.
alles parametriesierbar, Bedarf, Alter, Schluss der Einzahlung (Hurra, jetzt leben wir) Verzinsung, Risikozuschlag etc.
Ein schönes finanzmathematisches Modell. Wers will, kanns dann haben. Dann is hier ma Ruhe..
Bei 10% EK und Mietobjekten könnt ich nimmer ruhig schlafen... Aber das war ja nicht die Frage... Es ging ja wohl nur um einen Betrag, den man zur Zeit x haben muss, um bis zu seinem "geplanten" Ableben monatlich y ausgeben zu können...
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Habe ich doch hier exemplarisch über 27 jahre dargestellt und dann festgesteltl, dass auch 1,6 Mio bei 3 bis 3,5 % Verzinsung nicht ausreichen um über 30 Jahre über monatlich etwa 3.300 + 800 KV zu verfügen.
Dem könnte damit begegnen, dass man doch erst 2 Jahre später in den Ruhestand geht, als wie geplant, wenn man die 1.6 mio hat, und dann noch irgendwo halbtags oder so festangestellt arbeitet.
Dann hätte man die Krankenversicherung wohl für rund 15 % der Einkünfte. Einkünfte sind dann wohl alle, also auch Zinsgewinne. Wäre dann soviel Ersparniss, aber viele geben ,so habe ich gehört solche "völlig privaten Einkünfte" wie Zinsen und Kapitalerträge nicht an, bei der Krankenkasse.
Und wie ich hörte, soll diese das auch nur grob auf Schlüssigkeit überprüfen, und da weiss ja keiner ob einer noch 1.6 Mio gespart hat, oder gar nicht auf der hohen Kante hat.
zu deinem Beispiel: 1,6 Mio bei 3,5 % Verzinsung = 56.000 pro Jahr (hier ist, bevor jemand mosert, die uterjährige Zinszahlung EBEN NICHT berücksichtigt. Das sind 4.666 per Monat.(zu niedrig gerechnet, siehe vorher). das sind mehr als deine 4.100 und das auch noch ohne Kapitalverzehr. Du hast immer 1,6 Mio... Nu sagtst Du, 27 Jahre.. jut.. verbrauchen wir doch zusätzlich die 1,6 Mio über 27 Jahre... 59.260 per Monat (jaja.. wieder ohne Zinseszins)... Die hättest Du zusätzlich. Gibt ca. 115.000 pro Jahr. mach mer 50 % Steuer.. = 57.500 .. d.h. pro Monat ca 4800 Euronen netto....
Vielleicht ist richtig gerechnet dann doch besser :-)
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Aber wenn doch selber der grösste Schlaumeiner, nicht mal die richtige Formel für seinen selber gewählten Fall hinbekommt, bringt das alles nix.
Denn was nützt die schönste Formel , wenn sie falsch ist, weil man denFall nicht korrekt übertragen kann.
Also es ganz einfach. Man nimmt eine Summe die ausgezahlt werden soll - nehmen wir 60.000 im Jahr.........und bei 1.6 Mio Kapital gibt es 3 % Zinsen, so beispielhat. dann hat 48.000 Zinsen - davon gehen rund 12.000 Kapitalertragsssteuer herunter - 36.000, dann müsste man noch 24.000 vom Kapital entnehmen, um auf die 60.000 zu kommen.
Und so rechnet man einfach jahr für Jahr aus........Das hat den tollen Vorteil gegeben einer Formel die ja durchaus komprimiert diese Fakten wiedergibt, dass für jedes einzelne Jahr die Einnahmen und Ausgaben bzw. die Zinseingänge, die Auszahlung etc. notiert und auch vor Augen hat .
also.. bei 1,6 Mio (nachschüssig)...
1,6 Mio minus 5000 (Monat 1) = 1.595.000 (Steuer entfällt, Du hast ja noch keine Zinsen).... jetzt bekommst Du an Ultimo (gehen wir davon aus, dass du zum ersten entnimmst) Zinsen für die 1.595.000 für einen Monat (30/360) : Gibbet 3987,5. Die schlagen wir zum Kapital zu 75% (nämlich abzüglich Steuer dazu. Gibbet 1597990,63. Davon ziehen wir wir 5000 ab.. und so weiter..
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Bleiben wir mal bei Nurmalso Zahlen:
"zischen 380.000 und 570.000 DM, die Mieten heute zwischen 970 und 1.200 € kalt. Zweimal hatte ich bisher eine Heizungsreparatur, ................."
Tja, jetzt wissen wir nicht, wie lange er diese Häuser schon hat. Er hat bisher ganz wenig für Reparaturen ausgegeben und wie man zwischen Zeilen lesen kann, hat er, wenn überhaupt nur wenig die Miete erhöht, und bisher sind keine, oder kaum Werterhöhungen eingetreten.
Wertsteigerungen sind auch am anfang selten ! Denn es ähnlich wie bei vielen Sachen, wenn man was neu kauft, zahlt man auch irgendwo den Vertrieb und das Marketing mit.
Bauträger wollen ja wohl gern über 15 % des Hauspreises als Gewinn verbuchen.
Ob auch die einzelnen Kompetenten, wie Materialien, Handwerksleistungen , Planungen, Zwischenfinanzierung, etc. günstig, bzw. günstiger sind, kann man schlecht sagen.
Es gibt sicherlich auch Unterschiede, ob etwas günstiger, also besser geplant und ausgeschriebern wird, oder eben eher teurer, eben nicht so rationelle geplant wird.
Aber viel mehr als so 10 bis 15 % wird das im Allgemeinen wohl nicht sein.
Auch wird es wohl nicht unbedingt günstiger sein, wenn man es selber macht. Denn man kann es ja eigentlihc nicht, und die kommerziellen Bauträger sind Fachleuten, die tagtäglich hier wissen, wie man macht, was und wen man wofür bestellt.
Somit meine ich, wir sollten in jedem Fall 5 bis 15 % an Anteil sehen, den man beim Widerverkauft nicht zurück bekommt. Darin sollte eine evtl Maklercourtage enthalten sein, die meistens bei Neubauten vom Verkäufer nur gezahlt wird -ca 5 %.
Dann zahlt man rund 3,5 bis 4,5 % Grunderwerbssteuer und etwa 1,5 Notar und Gerichtskosten.- also so 5 bis ca 6,5 %.
Also können wir im besten alle davon ausgehen, dass wir 10% der Kaufpreises auf jeden Fall nicht bei einem Widerverkauf zurückbekommen. Also die Wertsteigerung müsste erst mal diese 10 % haben, damit wir plus/minus null, beim Wert der Immobilien machen können. In den letzten Jahren, war das nicht immer so üblich. Auch nach jetzt nach 10 Jahren war das nicht überall erzielbar, weil eben nach der Bankenkrise an vielen Stellen die Preise zurück gegangen sind.
Persönlich habe ich grosse Zweifel ob der Kauf von Einfamilienhäusen , egal ob jetzt Doppelhaushälften oder Reihenhäuser oder Freistehende zur Kapitalanlage einen Sinn macht. Denn das Verhältnis Kaufpreis zu Mieteinnahme ist sehr schlecht. Man hat fast immer wesentlich weniger Rendite als bei Mehrfamilienhäusern.
Und die Intandhaltungen sind verhältnismässig hoch. Denn viele Sachen gibt es bei einem Haus immer einmal. Wenn man hier was reparieren oder ersetzen muss, braucht man oft zwar was grösseres oder hat mehr Aufwand bei einem Mehrfamilienhaus, aber braucht es nur einmal, für vielleicht 6 oder 20 Wohnungen.
Also ich kann auch nix selber, bin kein Handwerke und kann da auch nicht gross was planen. Doch kaufe ich , und ich habe bisher immer, nur ältere Gebäude gekauft und da eher die "runtergekommen" waren, zumindest finanziell runtergekommen- also der Kredit notleident war und somit die Bank oder der Eigentümer schnell wollte oder musste, oder man war schon in der Zwangsversteigerung.
In Reparaturen und Renovierungen habe ich da kaum etwas, teilweise noch nie was. Gern mache ich auch mal ein paar Monate Mietfrei damit die Mieter das dann selber renovieren können. Das hat gewisse Risiken, wenn der Mieter nicht so ist, wie es sein sollte. Aber guten und sinnvollen schriftlichen Vereinbarungen lässt sich da eine Menge im vorhinein festlegen.
Aso Mietnomaden!
Wie häufig sind die wohl?
Also ich glaube weniger als 1% aller Wohnungen............eher sogar nur 1 oder 1.000., oder sogar noch weniger. Denn das müssen ja auch Leute sein, die schon überschuldet sind, denn sonst könnte man ja bei denen nachher was holen, zwangsvollstrecken.
Grosse Wohnungsunternehmen haben teilweise nie solche Mieter. Wohl weil diese vorgegebene Methoden haben, nach denen sie neue Mieter auwählen.
Die privaten Vermieter mit ihrem Laienwissen, bilden sich allerdings ein sie wüssten das alles schon weil sie seit 20 Jahren vermieten, fallen immer wieder auf solche rein!
Die "Menschenkenntnis" ist deren Hauptkriterium.
Aber alles selbstverschuldet, wenn man schlauer sein will ,als man ist. Ist ja auch keine Schande wenn man nur Laienwissen im Bereich der Vermietung hat, nur man will es nicht einsehen.
Zinsen sind grundsätzlich immer am ende des Jahre nach de 31.12. fällig.
Und davon gehe ich in dem Beispiel auch aus. Bzw da eher davon, dass man im ersten Jahr nichts entnimmt, bzw. das Geld schon rund ein Jahr angelegt war und dann die Ausschüttung beginnt.
Was nur derjenige in seinem Video falsch machte, ist fast genau das Gleiche. Nur, dass bei 5 Jahren Zahlung, also 20% der Summen jedes Jahr, der Fehler ja dermassen augenscheinlich auftritt, das es nicht zu verantworten ist.
Also Kronios bei allem Verständnis, aber so eine Zinstaffel- Getöns nützt hier keinem was, sondern bringt alles nur noch mehr durcheinander. Faktisch werden dadurch auch keine anderen Zahlen erlangt.
Wir gesagt, wir unterstellen, dass das Zahlung am Jahresanfang erfolgt, und wir teilen uns selber , ohne Zinsen die Jahressumme jeden Monat ein.
Die erste Auszahlung erfolgt sofort, weil zu Beginn unserer Rechnung , schon das Kapital in der dargestellten Anlageform ein Jahr festgelegt war.
Auweih............
Kronios, du hast aber ein Talent, alles kompliziert zu machen!
Bist du im öffentllichen Dienst, oder in einer Lehrtätigkeit?
Bestimmt.
er hatte nur das Glück das er schon in den 90 jahren in der Lage war sich Häuser zu kaufen, heute sind die Banken nicht mehr so großzügig labern immer Basel 2, bla,bla und wenn du dann noch selbständig in Bau oder Gastronomie bist brauchst du für,s erste Haus schon den vollen Betrag, sonst wer ich auch schon weiter, aber bin ja noch jung
Ich würd meiner Bank was erzählen, wenn die mir sagen, dass bei einer Festgeldanlage von 1,5 Mio nachschüssige jährliche Verzinsung vereinbart ist. Aber gut, jeder hat seine eigene Bank....
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Da kann man nicht enfach mal sagen, die unterjährigen Zahlungsflüsse sind ja egal!
Aber hier wo man eben von einer Rechnung über 20 Jahre ausgeht, geht es doch nur um eine Teilverzinsung von einmallig 40.000 oder so.
Ansonsten ist es ja schon so, dass bei allen Anlagen und auch bei Darlehen, die Zinszahlung jedes Jahr erfolgt, also entweder nach einem Jahr oder am Jahresende.
Richtig ist wohl ,dass die Banken das lieber, aber nur wenn es für sie gut ist, verändern.
So werden sie woh keinen Darlehensvertrag so ausfertgen, wo man die gesamten Zinsen erst am 31.12. zahlen muss. Aber sie nehmen gern Geld rein, wo man die erste Zinszahlung erst nach einem Jahr Laufzeit bekommt, also noch nach dem 31.12.
Sorry, nur weil du es so korrekt machen wolltest, wie es auch wirklich nicht anders geht, wenn du für Klienten was errechnest hatte ich dir unnötigerweise komplizierte und langatmige Überlegungen unterstellt. Das war hier falsch. Denn du hast da grundsätzlich völlig recht.
Aber wie gesagt ,ist das hier, da wir ja auch schon bei dem Zinssatz unicher sind, ob es nur 3 oder doch eher 3,5 der sogar 4 % sind , weniger wichtig im Verhätnis zum Gesamtertrag.
Danke für deine Bemühungen!
aber: du sagst eben, man fängt mal mit 30% Eigenkapital an und den Rest werfen die laufenden Einnahmen dazu. Dann bist du ja eigentlich Unternehmer geworden. Das kann sich jeder überlegen ob er so was aufziehen möchte -- die Frage war aber, wieviel Geld man braucht *ohne* zu arbeiten ...*g* nicht wieviel Geld man braucht wenn man sich selbständig machen möchte...
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gate: das Prob bei meiner Rechnung liegt ... wie auch bei Deiner.. nicht an der Frage ob 3,5 oder 4 %.. sondern in dem Prob, dass Inflation über Zeiträume von 25 Jahren ziemlich bösartig sein kann.. (7 Percent auf 10 Jahre ist 100 % ungefähr). Man müsste also sukzessive die Entnahmen erhöhen, um zum selben Lebensstandard zu kommen. Und das gibt bösartige Ergebnisse....
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Angehängte Grafik:
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In gewisser, kleinster Weise bin ich auch ein wenig ein Profiteur davon. Nur eben finge meine Eltern erst so ende der 70iger an und die Anlage war eingentlich eine Minusrendite. Aber weil sie sich zwangen sehr sparsam zu leben, dass endlich die vermieteten Objekte abgezahlt wurden, wurde was nicht in der Vermietung übrig blieb, wie idealerweise ja mind die 1 % Tilgung, selber, jeden Monat dazu gelegt.
Das dann kein Geld mehr reinfloss und bald sogar Entnahmen möglich waren, fing erst nach meiner Übernahme und natürlich auch durch extensives Manangment an.
Nur muss man selber so vernünftig ist, und die Chancen erkennt, ist man schon wieder zu alt, um in diesem Leben noch richtig was zu erreichen.
Eigentlich ist das direkte Objekt langfristig nicht so wichtig, wenn wir nicht gerade davon ausgehen, dass einer gerade besonders viel Pech.
Das grundlegende Prob ist doch, dass man während des "Verdienens" was beiseite legen muss. Die Frage war, wieviel, damit ich mit der Reserve auskomme. Dann gings weiter mit - ich gebe dir Recht - akademischen Fragen nach Verzinsungsmodi etc.
Ich denke, das ist ein ernstgemeinter Thread.. und darum frage ich: Ist das Prob aus #1 zu Deiner Zufriedenheit geklärt?