Noratis AG - ImmoHype 2017

die super Zahlen sind da und die Aktie bewegt sich null! Ich bin mal nach gespannt nach dem Dividendenabzug; da sind wir unter 20 Euro und die Frage ist ob die Aktie da ganz weg kippt. Seit dem Absturz im September im Seitwärtstrend trotz der Börsenrally: traurig, traurig!  

die hier in der Aktie unterwegs sind. Trotz guten Zahlen und super Dividende aufgrund des geringen Handelsvolumens kein Interesse bei den großen Adressen. Man geht dann halt doch lieber in Werte wie Vonovia obwohl um ein vielfaches höher bewertet. Aber halt liquide und im richtigen Index.
Wirklich schade. Werde mich wohl auch von dem Wert trennen.  

das Börsensegment Scale in Ffm, in  dem Noratis gelistet ist, wird tatsächlich von größeren Adressen nicht beachtet. Ich selbst finde dies besser, da man hier noch günstig Aktien bekommt. Und Du darfst nicht vergessen, eine 6 %ige Divi-Rendite ist auch nicht zu verachten. Persönlich rechne ich damit, dass je näher wir der HV kommen, um so mehr Divi-Jäger die Aktie entdecken. Und vielleicht erbarmt sich ja sogar ein Börsenbrief wie die Börse Online. Dies wäre dann sicherlich eine Initialzündung, wie sie bei der DeFaMa auch ausgelöst wurde. Ich jedenfalls werde kein Stück abgeben und auch auf die HV gehen. Das Hotel ist schon gebucht. Wenn jemand Fragen hat, kann er sie gerne per BM an mich geben. Ich werde sie dann dort vortragen und auf eine gute Antwort hoffen.

Gruss,
Michale  

Hallo, bei Noratis ist Geduld angesagt. Die Aktie ist meine größte Position. Der Wert scheint langweilig und ich habe ehrlicherweise auch schon über einen Verkauf meiner Aktien nachgedacht. Aber im Herbst 2018 war ich auch froh über diesen Fels in meinem Depot, da sich viele meiner sonstigen eher spekulativen Werte teilweise halbierten. Da war ich bei Noratis doch tiefen enspannt. Natürlich hätte ich mir eine Dividende von 1,50 gewünscht, aber die 1,30 sind konsequent, weil ich bei höheren Gewinne auch die Hälfte als Ausschüttung erwarte. Was mich bei Noratis positiv stimmt sind die stillen Reserven, die sich bilden, wenn Immobilien mit den Anschaffungskosten bilanziert werden, aber eine nicht zu vernachlässigende Wertsteigerung erfahren. Ich hatte mir mal die Mühe gemacht tiefer in das Zahlenwerk einzutauchen (dabei kam mir mein BWL-Studium etwas zugute) und meine Recherche ergab einen inneren Wert in etwa der Börsenkapitalisierung. Auf deutsch bedeutet das, dass das Vermögen - Schulden = 3,6 Mio Aktien * Kurs 21-22 € = ca. 80 Mio € beträgt. Da es sich bekanntermaßen um Immobilien handelt, die im Wert stabil oder zur Zeit eher steigen, gehe ich von weiterem Wertzuwachs aus. Beträgt der innere Wert von Noratis z.B. 100 Mio, dann entspricht das in etwa dem Kursziel von 30 -35 Euro aus meiner Sicht. Dazu kommt die Dividende. Ich war im letzten Sommer auch in der Zentrale in der Hauptstr. 129 in Eschborn. Also den Laden gibt es. Aber die Sekretärin hatte zu der Zeit selber noch keine Aktien. Vielleicht denkt sie mittlerweile über einen Kauf nach! (Spaß) Ich werde auch auf der HV sein. Das Essen soll lecker sein! Bis dahin Stefan  

Ja, Du hast recht, Noratis braucht Geduld. Deine Rechnung kann ich nachvollziehen. Was ich hier ergänzen kann ist, dass Noratis seine Bankdarlehen jährlich mit ca. 1,9 % tilgt. (Lt. Auskunft der IR). Und diese Gelder fließen auch noch jährlich zusätzlich in die Tasche des Unternehmens.
Sie hatten zum 30.6.2018 gut 87 Mio Schulden; bedeutet eine Tilgung p.a. von ca. 1,65 Mio. Und zum Jahresende 2018 dürfte die Verschuldung deutlich höher sein und somit auch die Tilgung.  

 

 

einschlafen. Ich bin mal gespannt wie sie sich entwickelt nach dem Dividendenabzug; ob dann die Luft endgültig heraus ist. Falls Sie vorher nochmals über 23 Euro springt, überlege ich vorher nochmal zu verkaufen um den Steuerabzug zu sparen.  

War jemand auf der Hauptversammlung? Gibt es etwas zu Berichte ? Danke Leute  

war auf der HV.

hier die wesentlichen Aspekte, die aus meinen 3-Seitigen Fragekatalog hier mit Antworten einfüge:
        2.§Im Nebenwerte-Journal vom Nov. 2018 hat Herr André Speth gesagt, dass es aktuell kein Thema sei, den Schalter vom Immobilienentwickler in Richtung Bestandshalter umzulegen, dies könne jedoch schnell erfolgen. Wie sehen Sie die Entwicklung bei den Verkaufsbemühungen von entwickelten Immobilien? Ist der Markt dabei, sich zu verändern, nachdem erste Kommentare bereits von beginnender Stagnation des Preisniveaus bei Neuvermietungen sprechen und sie im GB mitteilten, dass sie dieses Jahr höhere Umsätze tätigen müssen, um ihre Ziele (etwa das Vorjahresergebnis) erreichen können. Und wie ist die Situation bei Städten, die eine Mietpreisbremse einführen wollen?

Es werden grundsätzlich nur Immo-Standorte ausgewählt, wo man diese Situation (Mietpreisbremse für 5 Jahre) nicht hat und derzeit ist kein Standort in Bremen oder Berlin dabei. Das Verkaufspreisniveau hat sich etwas normalisiert. Die Verkaufsmargen liegen derzeit auf dem Niveau von 2016/2017.
2018 36%
2017 29 %
2016 24 %
        3.§Wie flexibel ist Ihre Finanzierung? Hierbei interessiert mich insbesondere, wie hoch %ual die einzelnen Immos finanziert werden oder erfolgt hierbei eine Blockfinanzierung? Und wie verhält es sich bei einem Verkauf von finanzierten Immos? Fallen hiermit evtl. Vorfälligkeitsentschädigungen an? Können diese problemlos auf andere
Immobilien umgeschrieben werden oder welche Strategie haben Sie hierbei?

Objektfinanzierungen 75 % Loan to Cost (LTC)
Es wird ein Euribor-Darlehen mit ca. 3-4 Jahren Laufzeit abgeschlossen. Es erfolgt eine Absicherung über ein Derivate-Hedge (Derzeit sind ca. 80 % gehedged). Bei weiteren Käufen wird der Hedge auf 100 % steigen.

        4.§Haben Sie in Zukunft vor eine Notierung im geregelten Markt anzustreben? Scale gehört zum Freiverkehr, was viele Investoren an einer Anlage hindert (Auszug aus FAZ vom 28.2.2019 „Nachwuchssegment Scale blüht im Verborgenen“).

Man strebt eine andere Börsenzulassung an. Evtl. geregelter Markt. Dies wird derzeit geprüft. Grund ist: Besserer Zugang zu institutionellen Investoren.

        5.§Sie haben in 2018 eine KE im Verhältnis 10:3 vorgenommen, die von den Aktionären nicht vollständig mitgegangen wurde. Der Emissionspreis der bezogenen Aktien lag bei 22,50. Was hat diese KE der Gesellschaft gekostet und im GB 2018 schreiben sie, dass weitere KE’s möglich sind. Nach erfolgter KE ist der Aktienkurs längere Zeit unterhalb des KE-Niveaus verharrt. Für mich stellt sich hier die Frage, ob ein rein organisches Wachstum hier nicht ausreichend wäre?

Derzeit keine KE geplant. Ein Vorratsbeschluss wurde auf der HV genehmigt. Es soll in absehbarer Zeit keine Kapitalverwässerung geben.

        6.§Lt. GB haben sie einen Immo-Buchwert von 176,1 Mio. €. Dies entspricht bei 1791 Wohneinheiten, die sie dort ausweisen mit einer durchschnittlichen m²-Zahl von 66 etwa 1.490 € pro m². Wie hoch sind die durchschnittlichen Kosten für die Sanierung pro m²? Und hier gleich die Anschlussfrage: Wie kann man die Capex für die jeweils verkaufte bzw. im Verkauf befindlicher Immobilien im GB erkennen?

Die Sanierungskosten beliefen sich pro m²:

Minimum bisher   50 €
Maximum bisher 400 €
In den meisten Fällen jedoch 100 bis 200 €.
Im GB steht, dass im Jahr 2018 das Grundstück Steinau auf 1 € abgeschrieben wurde. Warum hat man das getan und was hatte das Grundstück einmal gekostet?

Das Grundstück wurde früher einmal geteilt. Der eine Teil konnte mit gutem Gewinn verkauft werden; der verbleibende Rest wurde mit 104 TEU in die Bilanz eingebucht; Jetzt hat man sich entschieden, solch kleine Teile nur noch mit 1 € einzubuchen, da möglicherweise kein Interesse bestehen könnte. Jedoch will man grundsätzlich auch Flächen die verkauft werden und die ungenutzt sind, behalten und mit einem € einbuchen, da sich evtl. doch später eine Verwendung finden könnte.

        7.§Wie hoch ist ihre derzeitige Leerstandsquote und wie zügig können die Renovierungen vorgenommen werden.

Leerstandsquote 31.12.2018 9,0 %
Leerstandsquote 30.04.2019 6,2 %
Renovierungen werden immer zeitnah nach erfolgtem Kauf vorgenommen.

        8.§Seite 43 im GB Anleihen: Ist beabsichtigt, die bestehende Anleihe ü/TEU 5.946 nach erfolgreich begebener neuer Anleihe zurückzukaufen, um Zinsen zu sparen. Wie weit sind die Gespräche mit den Banken oder institutionellen Investoren fortgeschritten? Welcher Zinssatz ist bei der neuen Anleihe vorgesehen und wie hoch das tatsächliche Volumen?

Man ist mit Banken derzeit in Gespräch. Es soll jedoch (aus Kostengründen) erst dann eine emittiert werden (Ausgestaltungsniveau steht auch noch nicht fest), wenn ein konkreter Zweck besteht (Ankauf von Immos)

        9.§Ich habe im GB keine Aussage darüber gefunden, wie hoch der aktuelle NAV ist, oder wurde er nicht ermittelt? Jedoch hatten sie früher einmal gesagt, dass 20 Mio. stille Reserven in der Bilanz schlummern und SMC-Research schreibt in der letzten Studie von 40 Mio.€. Können Sie auch hierzu etwas sagen?

Per 31.12.2018 beträgt der NAV 200,5 Mio. €; somit sind 24,4 Stille Reserven vorhanden.



 

Guten Abend Michale, vielen Dank für Deine Ausführungen, das hast Du gut gemacht. Insbesondere folgende Passage gefällt mir ausserordentlich gut.

Man strebt eine andere Börsenzulassung an. Evtl. geregelter Markt. Dies wird derzeit geprüft. Grund ist: Besserer Zugang zu institutionellen Investoren.

Die Aussagen, der GB und das Gesamtpaket stimmt meiner Meinung nach. Deshalb bleibe ich langfristig investiert, nicht nur allein wegen der Div. Ich denke die Entscheidung pro Noratis bestärkt meine Investition auf diesem Segment.

Nochmals großes Lob und Dank an Michale!  

Hallo,
auch ich war bei der Hauptversammlung und habe sogar eine Wortmeldung als letzter Redner gehabt. Ich sehe Noratis auf einem guten Weg, aber für Anleger, die das schnelle Geld suchen, als eher ungeeignet an. Der adressierbare Markt für Immobilien war mit ca. 17 Mrd in 2018 groß. Noratis hat auf ca. 700 Mio geboten und ca. 100 Mio realisiert. Soweit so gut.
Mich ärgert dagegen, dass man von dem höchsten Jahresgewinn redet (9,3 Mio in 2018 und 8,6 Mio in 2017) aber verschweigt, dass die für mich relevante Größe, der Gewinn pro Aktie gesunken ist (2,58 Euro in 2018 und 2,95 Euro in 2017). Das liegt an der Kapitalerhöhung vom Mai 2018 (2,92 Mio Aktien vorher und jetzt 3,602 Mio Aktien). Deshalb auch 1,3 € Dividende jetzt und 1,5 € für 2017.
Dazu sehe ich die Belegschaftsaktien kritisch, weil 36000 Belegschaftsaktien den Gewinn weiter verwässern werden. Ich glaube nicht an die Heilkraft von Belegschaftsaktien, da motivierte Mitarbeiter schon jetzt ein entsprechendes Gehalt beziehen. Wenn die Sekretärin bei meinem letzten Besuch in 2018 keine Aktien besaß, dann fehlt ihr die nötige Affinität zu dieser Form der Beteiligung. Ist völlig ok, aber warum soll sie jetzt Aktien mit einem erheblichen Discount zu einer langfristigen Anlage machen. Nein, denn sie wird den möglichen Gewinn zur Finanzierung ihres Urlaubs nutzen, was ich an ihrer Stelle auch machen würde. Der Weg über Belegschaftsaktien ist falsch. Eine Prämie abhängig vom Aktienkurs wäre aus meiner Sicht sinnvoller.
Nun gut, nach der Versammlung habe ich mich mit Herrn Bugarski unterhalten und ihn als smarten CEO erlebt. Interessant fand ich dabei, dass Noratis u.a. Wohneinheiten von Großen wie Vonovia erwirbt und u.a. an Versorgungswerke wie die Ärzteversorgung Westfalen-Lippe verkauft.
Ca. 50 Mio Eigenkapital + ca. 5 Mio Rückstellungen + ca. 23 Mio stille Reserven (200,5 Mio eigenes Wertgutachten der Immobilien - 177 Mio bilanzierte Bewertung)  ergeben für mich einen inneren Wert von 78 Mio. Pro Akie komme ich auf ca. 21,5 Euro pro Aktie. Das Asset Management gibt es also gratis dazu.
Insgesamt eine für mich Erkenntnis reiche HV. Ich werde meine 2000 Aktien behalten, weil mich das Konzept überzeugt. Und wenn die nächste HV besser ausgeschildert und die Parkgebühren beim Hotel Mercure ersetzt werden, dann steht einer erneuten Teilnahme nichts im Weg.
Noratis braucht Geduld, aber die langfristigen Aussichten sind gut!

Gruß Stefan  

wichtig ist nur, dass die Aktie nicht unter 20 Euro ruscht. Die Aktie ist zwar eigentlich defensiv; aber es fehlen hier eindeutig die Impulse.  

Hallo zusammen. Bin auf die Aktie durch die Levermann Kriterien gestoßen, nach guten Erfahrungen nach Kauf von Aktien der Deutschen Konsum REIT im letzten Jahr. Habe mir die Zahlen von Noratis etwas angeschaut, was mir ins Auge fällt ist die für eine Immobilienaktie negative Entwicklung des Cashflow (FCF und FFO) inklusive schwachen Prognosen für 2019+. Das ist überraschend bei der guten EBIT-Marge und einem soliden RoE. Gibt es dazu Unterlagen vom Unternehmen selbst, was die Gründe dafür sind und was sie für die Zukunft vorhaben?  

Noratis hat in 2018 den Immobilienbestand um ca. 75 Mio erhöht. Da ist der CashFlow nätürlich negativ, weil 893 Einheiten angekauft, aber nur 294 Einheiten veräußert wurden. Da Verkäufe zu Einzahlungen führen und Käufe zu Auszahlungen ist der Cashflow uninteressant, wenn man ein Jahr betrachtet, denn das Geschäft von Noratis ist aperiodisch. Soll heißen, dass Jahre mit mehr Käufen, Jahren mit mehr Verkäufen gegenüberstehen. Deshalb war der Cashflow in 2017 mit 12,863 Mio pos. und 2018 mit -85,919 Mio neg. Insofern kann ein Bestands Entwickler nicht  mit z.B. einem Autohersteller verglichen werden. Für mich ist  deshalb wichtig, dass Noratis einen entsprechenden Mehrwert durch die Entwicklung der Immobilien schafft, der sich beim Verkauf niederschlägt. Und da lagen die Werte zwischen 20-30 Prozent. Das wird so nicht fort schreibbar sein. Sollte aber ca. 15% betragen. Das ganze wird durch die Mieterlöse ergänzt. Noratis braucht Geduld und sollte sich stetig entwickeln. Die Dividende ist somit der Cashflow für die Aktionäre! Noratis ist eine Aktie für unters Kopfkissen!  

Nunja, der Vergleich galt ja nicht einem Autohändler, sondern mit einem REIT (Deutsche Konsum). Die haben für das Geschäftsjahr 2018/19 auch Zukäufe im Volumen von mindestens 100 Mio. Euro geplant und erwarten dennoch einen positiven Cashflow und eine steigende Dividende. Und nur mit einem guten Ausblick auf wachsenden Cashflow sind ja auch Dividendenerhöhungen langfristig realistisch. Bei Finanzen.net ist der prognostizierte FCF von Noratis bis einschließlich 2021 negativ. Da würden mich schon mehr Details für die Gründe interessieren. Wenn das an Zukäufen liegen soll - ok, aber irgendwann müssen die sich ja durch Mieten und Verkäufe auch positiv auf den Cashflow auswirken, am besten auch nicht erst nach 2021.  

das liegt ausschließlich an den Zukäufen. Man will heuer mehr kaufen als verkaufen.
Und beachte bitte, die DKR ist definitiv nicht vergleichbar, da sie nach IFRS bilanziert. Und die Höherbewertung der gekauften Objekte fließt in die Bilanz ein, was bei Noratis (Bilanzierung nach HGB) nicht der Fall ist.  

Noratis baut nicht und vermietet nur temporär. 3-4 Jahre dauert die Entwicklungsphase der Objekte. Das sogenannte Asset Management renoviert und vermarktet. Nach erfolgtem Verkauf wird die Rendite eingefahren. Umso mehr Wertsteigerung umso besser für uns. Die Miete sorgt in der Zwischenzeit für Cashflow. Wenn der Cashflow für zusätzliche Zukäufe nicht reicht wird Kapital in Form von EK (Kapitalerhöhung) oder FK (Anleihen) besorgt. Da EK bei Ausschüttung von der Hälfte des Gewinn immer teurer wird, nimmt man gerne FK.    

Die Umsätze in der Aktie tendieren gegen null! Leider gibt es kaum Käufer. Die Aktie fristet ein Schattendasein.  

Danke für den interessanten Hinweis. Ich habe auch eine Analyse der SMC Research aus dem Mai gefunden, die den Punkt des Cashflow auf S. 15 kurz beleuchtet:

https://www.smc-research.com/wp-content/uploads/...e-Noratis_frei.pdf

Behalte die Aktie auf der Watchlist.  

denn die Aktie steigt auf aktuell 20,90. Ist da was im Busch, oder nur eine überfällige technische Reaktion?
Immerhin mal erfreulich. Aber wer verkauft auch auf diesem Niveau? Dann muss ich vor Dividende verkaufen und nicht danach.
Macht überhaupt keinen Sinn bei so einem markt engen Wert. Ich bleibe überzeugt und sehe noch Potential in Richtung Höchstkurse, weil sich nichts an der Story geändert hat. Im Gegenteil, denn Noratis kauft mehr als es verkauft. Gerade im Segment 2-3 Lage sehe ich nicht die Überhitzung wie in 1a Lage. Gruß  

teilweise heute über 6% plus ohne Meldung. Sie war lange in der Range zwischen 20,10 und 20,80 Euro und heute Ausbruch. Warum weiss keiner!  Ich habe leider noch ein paar Hundert von Noratis-Aktien; verstehe aber nicht warum derzeit Aktionäre Noratis kaufen oder verkaufen. Leider gibt hier auch keine Quartalszahlen; die Aktie ist ein völlige Blackbox!  

weil das Geschäftsmodell einfach und nachvollziehbar ist, wenn man den Thread liest.
Der Kurs der Aktie dagegen ist nicht so einfach und auch nicht nachvollziehbar, weil Börse nicht nur aus Fakten besteht, sondern auch aus Erwartungen und Zukunft. Und da wir alle keine Hellseher sind und oft im Trüben fischen, sollten wir uns besser an Fakten orientieren. Noratis hat im 1. Halbjahr 166 Wohneinheiten verkauft und 203 WE plus 40 Garagen gekauft. Wo ist da die Blackbox? Der Gewinn resultiert aus den Verkaufserlösen (Verkauf minus Ankauf ) und den Mieterlösen von z.Z. ca 2000 WE. Davon werden alle weiteren Kosten abgezogen und was übrig bleibt ist der Gewinn für das 1. Halbjahr. Das ist kein Hexenwerk. Da Noratis nur die Hälfte des Gewinns als Dividende ausschüttet, verbleibt die andere Hälfte im Unternehmen und erhöht allein dadurch immer weiter den Wert des Unternehmens. Und durch die Dividende wird der Einstiegskurs immer niedriger. Also eine schicke Sache, wenn man nicht gierig ist. Ansonsten sollte man Noratis verkaufen und spannendere Aktien kaufen!  

das sehe ich genau wie Du.
Bei Deinem Schreiben hast Du lediglich vergessen, die doch recht hohen Kosten für den Umbau der gekauften Immos zu erwähnen.

Die Geschäftspolitik ist wie Du richtig schreibst völlig unaufgeregt. Auf der HV sagte  der Vorstand, dass es beabsichtigt ist, Immos wenn möglich immer erst kurz vor Jahresende zu veräußern, um die Mieteinnahmen möglichst lange Zeit zu erhalten. Da die Nachfrage nach solchen renovierten Immos angeblich durch z.B. Family-Offices hoch ist, hat er wenig Aufwand, hier Käufer zu finden. Beim Ankauf der Immos ist hier der große Aufwand zu betreiben, da auch viel nicht in Frage kommende Immos angeboten werden, die alle erst mal eine wenn auch nur grobe Anfangsprüfung durchlaufen.  Daher achte ich hier noch mehr auf den Ankauf und der Verkauf ist für mich derzeit kein Thema.

Schönen Tag noch.

Michale  

habe die Renovierungskosten in die weiteren Kosten gepackt, um es einfacher zu halten. Auch ich sehe die Ankäufe als zukunftsweisender, denn die Verkäufe, obwohl die Verkäufe natürlich maßgeblich den Gewinn und damit die Dividende mitbestimmen. Ich habe gerade deshalb auch in Noratis investiert, weil die Mischung aus Bestandshalter, Wertentwickler und der Veräußerung mich überzeugt. Deshalb kann ich auch Kursjunkies verstehen, die fallende Kurse erstmal scheiße finden. Noratis ist ein Langfristinvestment, solange der Wohnungsmarkt sich nicht völlig überhitzt. Sonst besteht auf Dauer die Gefahr zu teuer einkaufen zu müssen. Zwischen den Zeilen habe ich auf der HV gelesen, dass man deshalb auch variabel sein möchte, um ggf. den Bestandsanteil zu erhöhen, um von den Ankäufen unabhängiger zu werden. Aber aktuell bin ich völlig entspannt und vielleicht kauft Andre Speth ja gerade, um endlich seine lächerlichen 300, oder 600 Aktien aufzustocken! Denn bei den armseligen Umsätzen der letzten Wochen, scheint doch endlich jemand Stücke einzusammeln. Ich bin es jedenfalls nicht, obschon ich auch würde, wenn ich könnte!