Nach 1000 % Kursgewinn jetzt die nächsten 200 %
Seite 2 von 20 Neuester Beitrag: 23.06.23 20:01 | ||||
| Eröffnet am: | 11.07.14 13:27 | von: Bankdirektor | Anzahl Beiträge: | 489 |
| Neuester Beitrag: | 23.06.23 20:01 | von: Investor Glo. | Leser gesamt: | 201.960 |
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http://www.adler-ag.com/adler-ag/contao-2.11.7/...4_CBSR_Update_c.pdf
- Ich glaube selber, dass bei solchen Studien immer ein gewisser Gewissenskonflikt besteht, gleichzeitig sind die Argumente darin alle Stichhaltig.
Was ich noch nicht wusste: Adler hat offenbar noch stille Reserven (legacy assets) in seiner Bilanz, die EK-finanziert sind.
Da werden sich noch zig Mio ergeben ,und regelmässig wird sich ein Überschuss und guter cashflow entwickeln.
Ich Dummy habe heute mal wieder gekauft, nachdem ich vor ein paar Wochen um 6,80 Teilgewinne mitgenommen hatte......Also ich verkaufte für ca, 6,80 und kaufte jetzt für ca 7,50 wieder zurück. Klar dumm, aber war eben meine Entscheidung zunächst lieber ein paar Teilgewinne mit zu nehmen, und nun heute dachte ich, es wird noch weiter steigen, und das war ja auch schon gleich heute so.
Also ich glaube , dass das kursziel von 10 Euro eher zu niedrig ist! Gehe von min 11,50 bis 12 Euro aus, evtl noch viel höher, wenn durch diese IFRS Bewertung sich auch ein höhereres NAV ergibt und auch der Überschuss und ffo in diesem Kontext passen würde !
Das Steuerrecht lehnt sich zwar stärker an der Hgb-Bilanzierung an, aber muss auf diese Bewertungsgewinne auch Körperschaftssteuer gezahlt werden?
Dann wird es nämlich irgendwann eng mit der Liquidität, wenn nicht rechtzeitig genug Bestandsgebäude weiterveräußert / privatisiert werden.
Für mich ist nämlich noch die Hauptfrage, wie Adler sich weiter finanzieren wird. Dies wird -meiner Meinung nach- signifikant entscheidend sein für die weitere Kursentwicklung.
Irgendwann muss eigentlich noch eine Kapitalerhöhung kommen. Das wäre aber beim gegenwärtigen starken Abschlag zum NAV besonders schlecht für uns investierten Aktionäre.
Eine Wandelanleihe mit Wandelpreis im Bereich des NAV wäre ggf. eine Alternative; wir Aktionäre würden dann immerhin durch niedrigere FK-zinsen profitieren
Oder reichen die gegenwärtigen liquiden Mittel (mit der aufgestockten 50-Mio-Anleihe)zur Konsolidierung der ganzen Neubestände vollständig aus?
Ich hab da meine Zweifel, lass mich aber gerne vom Gegenteil überzeugen!
Wirkliche Erhellung wird höchstens der Halbjahresbericht nächste Woche bringen.
Ich Dummy habe heute mal wieder gekauft, nachdem ich vor ein paar Wochen um 6,80 Teilgewinne mitgenommen hatte......Also ich verkaufte für ca, 6,80 und kaufte jetzt für ca 7,50 wieder zurück. Klar dumm, aber war eben meine Entscheidung zunächst lieber ein paar Teilgewinne mit zu nehmen, und nun heute dachte ich, es wird noch weiter steigen, und das war ja auch schon gleich heute so.
Denke, das war trotzdem nicht die schlechteste Entscheidung ;)
Hab auch erstmal den gesamten Bestand aus Estavis-Tausch verkauft und bin sogar short gegangen, weil ich durch die KE einen massiven Kursverlust erwartet habe, aber nachdem das nur um ca. 5% passiert ist, habe ich dann zum Glück rechtzeitig wieder glattgesetllt. Bin dann bei 6,10€ wieder kleine Long-Position eingegangen und freue mich seitdem fast täglich dran :) - bzw. ärgere mich, dass es nur ne kleine Position war :P
Naja, vielleciht bin ich Berufspessimist, aber irgendwie kommt mir dieser kometenhafte Aufstieg eines Wohnungsbestandshalters immer noch etwas schleierhaft vor. Die bisher bekannten Fakten sprechen klar für einen Kursanstieg auf mindestens 10 Euro, ggf. sogar bis zu 12 Euro. Was seht ihr denn als größte Risikofaktoren bei der Akie?
Ich kann Dich verstehen, bin auch super im Plus, aber der Sache trauen ist schwierig. Vorallem so ein Anstieg in diesen kurzen Zeitraum.
Meinungen sind gern gehört!
MFg
Denn das war der Anlass für mich hier den TRhread zu eröffnen, um mich mit anderen Interessierten zu besprechen und aus zu tauschen,
Es gibt zwar auch threads wo man nur gutes und positives für die jeweilige Aktie sagen sollte, aber das hier, von mir jedenfalls , nicht so gewünscht, sondern eher im Gegenteil, gerade das ,was zeigen würde, dass es hier grosse Gefahren gibt, die durch den Kursaufschwung noch verstärkt wurden, würde ich persönlich gern hören!
Also ich sage auch gern mal wenn ich falsche Entscheidungen treffe und das waren eben alle Verkäufe hier in der Vergangenheit, Gibt ja auch Leute, die machen anscheinend nach ihren Aussgen, ständig hohe Gewinne, man fragt sich nur, warum die nie Mulitimillonär werden.
Man machte im Frühjahr 2014 extra eine ausserordendltiche HV bei Adler um eine ausreichende Kapitalerhöhung für die Übernahme von Estavis zu beschliessen- man übernahm ja die Estavis Aktien zu höchstens 95 % durch Aktientausch, also man tauschte Estavis Aktien gegen Adler Aktien, das Verhältnise errechnete an einem bestimmten Tag, wo der Kurs noch nicht so hoch gestiegen war, wegen der Übernahmespekulation. Und man setzte beide Aktienkurse im Verhältnis zu deren Buchwert. also man hat grundsätzlich aufgrund der Buchwerte das Tauschverhältnis festgelegt. Also ich fand das sehr fair für Estavis Aktionäre, evtl sogar zum Vorteil für Estavis Aktionäre.
Das nun aber der Estavis Kurs so niedrig ist, überrascht, aber wahrscheinlich beschäftigt sich keiner mehr mit Estavis, sondern wer Intersse hat, kauft und hält eben nur Adler.
Man hatte, wohl spätestens bei der HV im Sommer ausreichend Kapitalerhöhungenoptionen zumindest für die nächsten Monate sich von der HV per Ermächtigung gestatten lassen!
(Weiss es so aus dem Koof nciht, kann aber jetzt auch nichts einsehen, aber schätze stark , dass es so war,sonst wäre es echt ein Versäumnis, was sehr unverständlich wäre.
Also ich in grundsätzlich auch der Meinung, dass man zuwenig cash hat, für noch viele Käufe.
Meinte aber, man hätte immer schon wenig Geld, und auch zu wenig Eigenkapital und Liquidität um überhaupt Käufe zu tätigen, aber es gelang trotzdem.
Also ich finde gut und richtig, wenn alles gute abgesichert ist, und dazu gehört dann wohl auch min so 30 bis 35 % Eigenkapital bei Immobilienkäufen. Doch hier ist alles ganz anders, so läuft das hier nicht, wenn man das so machen würde, hätte man jetzt nicht eine einzige Wohnung, sondern immer nur noch den Altbestand und sonst cash.
Aber dagegen werden die steuerlichen Abschreibungen als verlust gesetzt, die Abschreibung beträgt 2 % im Jahr, von den Gebäudewerten, ohne Grundstückswerte. Auch muss man direkt nach dem Ankauf oder in den ersten Monaten relativ hohe Ausgaben für Instandhaltungen hinnehmen, weil der Vorgänger in den letzetn Monaten in der Regel nichts mehr machte, diese kann man dann auch sofort mit den Gewinnen verrechnen, wenn die Instandhaltugnen keine grösseren Massnahmen sind, die man bilanzieren müsste.
Da man aber die meisten Wohnungen die man nun hält, nur einen Teil des Jahres hielt und nur für wenige Wohnugnen für 12 Monate Miete bekommen hat, ist der sonstige Gewinn aus dem operativen Geschäft ehr kleiner als bei vollen Mieteinnahmejahren.
Auch Kosten einer Finanzierung, wären mit verrechenbar, (oder doch nicht mehr?) Weiss es im mom nicht, es gibt ja so Finanzierungen mit Disagio, wo man am anfang weniger als 100 % Darlehen ausgezahlt bekommt ,aber dafür auch weniger Zinsen zahlen muss. Da war früher das mal sofort steuerlich an zu erkennen, und meine es wäre später mal geändert worden, aber weiss es im moment nicht.
Faktisch ist die Konditionen auch eher gleich, nur steuerlich könnte das für das Jahr des Finanzabschlusses hier ein Vorteil sein.
Dadurch verliert man natürlich auch Liquidität zunächst einmal!
So mal zum Beispiel man hat Immobilien noch zum Buchwert von 600 Mio in der Bilanz, bei 100 Mio Eigenkapital und 500 Mio Fremdkapital, nun schreibt man den letzten Kauf über 100 Mio um 40 Mio hoch, weil die Bewertung nach IFRS einen Wert von 140 Mio ergibt.
Dann hat man nachher einen Wert von 640 Mio Immoilien, 500 Mio Verbindlichkeiten und 140 Mio Eigenkapital.
Nehmen wir weiter an, man konnte so insgesamt als Überschuss aus den Mieteinnahmen, gegen Zinsen, Instandhaltungsaufwendungen und Verwaltungskosten und AG Kosten 16 Mio erzielen, dann zählen auch die 16 Mio zu den Gewinnen.
Dann hat man insgesamt 50 Mio zu versteuern und bei 640 Vermögen wird man dann wohl ca 500 Mio Abschreibungsvolumen was man mit 2 % abschreiben kann -also 10 Mio Abschreibungsvolumen, Vielleicht musste man dann noch ca 5 % der Neukäufe für sofortige Reparaturen ausgeben, das wäre auch sofort steuerlich als laufende INstandhaltung abzugsfähig, wie alle diese Instandhaltung auch in den folgenden Jahren. Am Anfang muss man oft noch kleinere Ausgaben hinnehmen, hier lassen sich die Kosten aber mit den Gewinnen aus zuschreiben verrechnen, zw. zunächst mit den Mieteingängen und entsprechend weiter.
Also muss man dann insgesamt versteuern - 16 mio normaler Gewinn ( da sind alle Zinsen, alle Kosten für Instandhaltungen und nicht umlegbare Nebenkosten drin, auch Verwaltungskosten der AG etc) 40 Mio Gewinn aus der Hochschreibung - summa 56 Mio, dagegen wird die Abschreibung von dann 10 Mio abgezogen also sind 46 Mio zu versteuern,
Bei einem durchschnittlichen Steuersatz von ca 31 %, der wohl so im Schnitt bei Schätungen Anwendung findet wären das dann ca 16 Mio Steuern und es bleiben noch 30 Mio netto übrig an tatsächlichem Wertzuwachse in dem Jahr.
Dann wäre die Verteilung des Kapital anderes, eben 130 Mio Eigenkapital, 500 Mio Fremdkapital, 640 Immobilienwert, und für die gezahhlten 16 Mio Steuern musste man dann ein neues Darlehen aufnehmen, also weitere 16 Mio, somit 516 Mio Fremdkapital.
Allerdings hat sich der Eigenkapitalanteil durch die Bewertung nach IFRS stark erhöht.
Hätte man diese Bewerungen nicht immer so vorgenommen, hätte Adler wohl bei ca 1000 Wohnungen Schluss machen müssen , weil dann das Verhältnis Fremd und Eigenkapital so gewesen wäre, dass keine Bank mehr Geld gegeben hätte.
Also nur durch die Bewertung nach dem DCF Prinzip waren diese hohen Käufe überhaupt finanzierbar!
Das muss aber nicht negativ sein! Denn wir sind nun in einem Markt wo man tendenziell ehr von steigenden Mieten , in den Gebieten wo Adler gekauft hat, ausgehen kann. Steigende Mieten würden auch steigende Werte bedeuten. Da Adler ja fast nur B-Lagen in der Nähe von Metropolen und wirtschaftlich gut laufenden Zentren hat, profitiert man nicht, von den sehr hohen Preis und Mietsteigerungen der letzten Jahre, musste aber auch nicht so hohe Kaufpreise zahlen, wie da ja nun jetzt fällig sind.
Adler meint, und ich meine das könnte auch durchaus so sein, dass diese Lagen im Umfeld auch noch im Preis ansteigen werden. Das ist ganz sicher so, denn wenn der Preis in den Zentren der begehrten Gebiete über einem bestimmten Level steigen , werden vermehrt Neumieter und umzugsbereite Mieter vermehrt sich nach günstigeren Wohnungen im Umland umsehen, und je mehr Nachfrage ist, umso ehr können sich die Mieten erhöhen.
Aber das Geschäftskonzept von Adler braucht die Preis- und Mieterhöhungen gar nicht. Das ist nicht notwendig zum funktioneren des Konzepts , sondern würde nur noch einen zusätzlichen Ertrag und Gewinn, dann auch jährlich möglich machen!
Und noch kurz zu einem anderen, kurzfristigen Thema: Warum veröffentlicht Adler seine Geschäftszahlen am 31. August - einem Sonntag???
http://www.finanzen.net/nachricht/aktien/...er-Real-Estate-AG-3830016
Erwarten wir, dass ein paar Leichen aus dem Keller hochkommen und deshalb der Bericht erst verdaut werden muss, bevor die Aktie wieder gehandelt werden kann? Macht ein kurzfristiger Verkauf heute vielleicht Sinn, mit Rückkauf ggf. dann gleich wieder Montag oder Dienstag zu niedrigeren Kursen?
Was auffällt: Es gab kaum Abschreibungen. Aber wahrscheinlich sieht die Steuerbilanz anders aus ;)
Die Risiken haben hier definitiv zugenommen! Was besonders beunruhigt: An einer Stelle des Berichts wird von einer Gesamtkapitalverzinsung von ~5% gesprochen.(Wenn ich das heute Nacht beim Überfliegen richtig aufgefasst habe) Die FK-Zinsen betragen aber 6%; Keine guten Aussichten für die EK-Geber :(
Was ich am Wochenende auch gefunden habe: Scope hat bereits im Juli das Rating gesenkt - ging aber in der öffentlichen Wahrnehmung (glaub ich) weitgehend unter.
Aber ein Pluspunkt: Durch die neue Anleihe scheint (laut Bericht) das Liquiditätsthema gelöst worden zu sein, immerhin ein Risiko weniger :)
Noch dazu: Ist jemand hier noch in Estavis investiert? Diese Tochter wird m.E. den zukünftigen erfolg maßgeblich mitprägen. Ich habe mal an anderer Stelle dazu auch wieder eine Diskussion für Estavis begonnen / weitergeführt:
http://forum.finanzen.net/forum/thread?thread_id=394827
Die größten Risiken für uns Kleinaktionäre sind die nebulösen / unvollständigen Meldungen, aus denen sich nicht herausinterpretieren lässt, ob da was im Busch ist und wie sich das für die Aktionäre auswirkt. (Obwohl das m.E. keine Nachteile für AR hat, klare Ansagen zu machen)
Beispiel ist Estavis mit ausgewechseltem Aufsichtsrat und Feuern eines Vorstandes.
Was ist der Plan von AR - die zukünftig hohen Privatisierungsgewinne als Dividende auszuschütten? Oder die Gelder in der Firma zu lassen und als Barreserve für den Gesamtkonzern bereitstellen (Cash-Pool) --> Dann wäre zumindest die weitere Frage der Expansionsfinanzierung geklärt :)
So aber aktuell wird der außenstehende Aktionär aber einfach ratlos zurückgelassen.
Gestern Abend hat Estavis eine Gewinnwarnung (Verlustankündigung!) herausgegeben, der Aktienkurs ist daraufhin bis zu 1,85 Euro (über 20%) abgestürzt.
Ich habs schon im anderen Forum/Thread von Estavis geschrieben: Diese Verlustankündigung steht m.E. schon lange fest und kommt nicht überraschend, da sie aus einem Verfall der Verlustvorträge durch die Übernahme resultiert. Damit hat sich der Vorstand m.E. ganz klar strafbar gemacht, da er diese Umstände bei Bekanntwerden per Ad-Hoc meldung hätte publizieren müssen, um die Anleger von den Risiken der Übernahme zu informieren.
und noch die nächste Überraschung: Während der Estavis-Konzern (der zu 93% Adler gehört) Verluste ankündigt, ist heute morgen der Adler-Konzern um über 7% in die Höhe gegangen.
Für uns Aktionäre ist das natürlich im ersten Moment erfreulich, über Kursgewinne freut man sich immer, egal wo sie herkommen. Aber normal ist das doch nicht - sollte man da nicht misstrauisch werden?
Man fühlt sich schon bißchen wie beim "Hütchenspiel" - nur dass dabei die Kleinaktionäre am Ende selten als Gewinner nach Hause gehen.
MfG
Würde dem gern mit meiner Meinung, die ich mir dann auch erst anlesen möchte, entgegnen!
Bin ja gerade an sichtbaren negativen Fakten interessiert, damit man sich nicht noch in einem Wert verliebt.
Ich sehe aber so ad hoc nicht, meine es ist nicht erkennbar, dass Adler Fremdkapitalzinsen von 6 % zahlt!
Wo sieht man das? Wo kann ich das sehen bzw. selber errechnen?
Wenn man sich dann die aktuellen Anleihen anschaut, ergibt sich auch eine effektiv-Rendite von etwas über 6% (vgl. z.B. http://www.finanzen.net/anleihen/A1R1A4-ADLER-Real-Estate-Anleihe )
--> Was dabei noch gar nicht beachtet wurde: die 6% FK-Zinsen sind die aktuellen Renditen - gerade auf z.B. die obige Anleihe hat Adler eigentlich FK-Kosten von 8,75%.
Damit ist allmählich klar: Die Gewinne stammen nicht nur größtenteils aus den Wertsteigerungen der Immobilien, sondern die FK-Zinsen übersteigen sogar die Gesamtrendite.Aber solange man genug Mittel am Markt aufnehmen kann, ist das nichtmal kritisch; Die laufenden Kosten können durch neue Kredite gedeckt werden. Ein nachhaltiges Geschäft wird daraus, wenn man durch diese sehr expansive Strategie schafft, eine Größe zu erreichen, dass die FK-Zinsen mittel- und langfristig unter die Gesamtverzinsung fallen.
Die Liquiditätsplanung wird damit ein extrem wichtiges Instrument dieser unternehmung; Und soweit ich das dem Halbjahresbericht entnehmen kann, ist die Liqui fürs nächste halbe Jahr gesichert!
Danach darf halt der Markt nicht kippen ;)
Wir wissen alle, dass der Zins sich danach bemisst, wie wahrscheinlich die Rückzahlung ist, bzw. unwahrscheinlich der Ausfall des verliehenden Geldes. Und wenn nun einer verhältnismässig hohe Zinsen zahlen muss, dann heisst das auch, dass die Bonität ehr schlecht vom Markt eingeschätzt wird.
Adler war vor einigen Monaten noch unbekannter als heute schon. Adler hat zwar eine Jahrelange Vergangenheit, kann darin aber kein eingeführtes und langjährig gewinnträchtiges Geschäftsmodell nachweisen!
Grundsätzlich gelten Immobilien als sehr sicher. Also Grund- und Boden hat wohl einer der höchsten Sicherheitsratings. Wenn das Grundstücke, bebaut oder unbebaut als Sicherheit für Darlehen anbieten kann, also der Nichtrückzahlungsfall, der Gläubiger sich daran befriedigen könnte, dann zahlt man in der Regel die nidrigsten Zinsen.
Eine natürliche Person -also jeder normale Arbeitnehmer , hat auch noch seine eigene Arbeitskraft, seine Persönlichkeit als zusätzliche Sicherheit, auf sowas kann kein Unternehmen verweisen. Deshalb räumt man einem Angestellten, einem angestellten Ehepaar noch mehr, auch die günstigsten Zinsen ein. Denn zum einen, werden die alles dafür tun, dass sie auch ihr Eigentum behalten könnnen ,und selbst wenn sie wirklich einmal nicht mehr alle Schulden bezahlten könnte, kann eine Bank sich an dem Immobilienvermögen versuchen schadlos zu halten. Sollte das auch nicht gelingen,dann wird das Ehepaar 30 Jahre dafür arbeiten müssen, um die Bank zu befriedigen, bzw. nach dem neuen Verbraucherinsolvenzrecht, mind 7 Jahr.
Eine Firma, auch eine AG, wie Adler Real Estate, haftet nur bis zur Pleite, müsste also bei sonst gleicher Sicherheit und auch bei grösserer Abnahme von Darlehenssummen eher höhere Zinsen zahlen.
Natürlich kann es sich nicht rechnen., 6 % zinsen zu zahlen und 8,75 % schon gar nicht, wenn man damit dann vermietete Immobilien kaufen möchte, und von den Überschüssen, nach Instandhaltung, Verwaltung , eben Zinsen etc, noch seine allgemeine Kosten decken muss und noch Gewinn erwirtschaften will.
Heute ist es wohl üblich, dass gewerbliche Vermieter nach Möglichkeit 40 % Eigenkapital einbringen und die Banken finanzieren dann die fehlenden restlichen 60 % zu den günstigsten Zinsen, zur Zeit wohl um 1 bis 1,75 % auf Tages/Wochen/Monatsbasis, oder ca 2 bis 2,75 % bei 10jähriger Festschreibung!
Adler hat jetzt aber nicht und vorher noch weniger, nicht diese 40 % Eigenkapital. Es waren ende 2013 ca 20% Eigenkapital.
Damals hatte man einige Finanzierungen so gemacht, dass man nur 3 % vom Erwerbspreis an eigenem Cash hatte, und ca 15 bis 20% an Gelder aus den ausgegebenen Anleihen einbringen konnte, - also eigentlich hatten diese Anleihen keine sonstige sachliche Sicherheit, ausser Ansprüche gegen Adler, die restlichen 80% hat dann die Bank als Darlehen gegeben, und auch da konnte man auch nicht mit dem niedrigsten Zinssatz rechnen.
Gehe da mal , geschätzt von 3 % - damals , ca vor einem halben jahr, auf 10 Jahre.
Das heisst somit, wenn man so im Schnitt finanziert hätte, dann hätte man bei einer 100 Mio Wohnanlage 3 Mio eigenes Cash eingebracht - ca 17 Mio aus den Gelder eingebracht, die man durch die Anleihen einnahm und ca 80 Mio aus Bankgeldern.
Dann müsste man auf ca 17 Mio . 7 % zahlen ca 1,20 Mio und auf 80 Mio 3 % - 2,4 Mio.
also zusammen dann ca 3,6 Mio.
Das macht dann Gesamtzinsen von 3,6 Mio für einen Immobilienbestand von 100 Mio.
Oder auch 3,7 Mio auf das gesamte Fremdkapital.
Das ist sicherlich wesentlich mehr als andere zahlen mussten die 40 % Eigenkapital nachweisen, aber wenn Adler auch 40 % Eigenkapital hätte einbringen wollen, hätte man wohl kaum 1000 Wohnungen kaufen können.
Angesichts der extrem niedrigen Zinsen und doch noch guten Mietrendite grundsätzlich, und besonders für die von Adler gekauften Objekte, lohnt sich das ganz auch, mit vielleicht 1 % höheren Zinsen, also sonst viele andere erhalten bei höheren Eigenkapitalraten!
Es ist nur so, anhand der Bilanzzahlen können wir Zinssätze und auch Mietmultiple , auch genaue Leerstände nicht ersehen und nachvollziehen. Entweder sagt uns das Adler in den Berichten oder wir erfahren es nicht.
Denn weil Adler noch so stark im Aufbau ist, erhöhte sich bei Adler in 2013 und auch noch mehr in 2014 der Bestand, aber auch die Verbindlichkeiten, der Umsatz etc sehr stark.
Und man kann nicht nachvollziehen, wann von den ca 1 Mrd Verbindlichkeiten für welche Zeit in Anspruch genommen hat, ob nun für 6 Monate oder nur für 10 Tage.
Wenn Adler insgesamt auf alles Fremdkapital mehr als 4 % zahlen müsste, wäre das sehr viel; könnte aber sein, dass man damit doch noch Gewinn macht....aber es wird immer schwerer! Und wenn man 5 % erwirtschaften will, dann ist das eine gute Basis!
Durch die Neubewertung der angekauften Mietwohnungen nach dem DCF, also auf Grundlage der zukünftigen Geldeingänge durch Mieten, wird Eigenkapital geschaffen!
Somit erhöht sich durch Ankäufe hier schon das Eigenkapital.
Wenn man jetzt sagt, man habe noch genügend Geld aus der letzten Anleihe, und könnte deshalb noch weiter kaufen, dann wird man trotzdem ganz bestimmt nicht, bei einem Kauf über vielleicht 50 Mio, dann die 50 Mio aus der Anleihe verwenden, sondern evtl 10 aus den Geldern und 40 Mio dann über eine Bank mit 3 % finanzieren und so könnte man für die nächsten ca 300 Mio Wohnungsbestände mit dem Geld aus der Anleihe gegenüber der Bank den Eigenanteil nachweisen!
Und schon gar nicht so sicher ,wie man es sich sonst bei Immobilienanlagen so vorstellt.
Eigentlich sind Adler Real Estate Aktien und Schuldverschreibungen auch nicht, keine reinen Anlagen, sondern beinhalten einen gewissen Risikofaktor.
Das kann ich auch ehrlich sagen, wo ich auch hoch engagiert bin! Fast jede andere Immofirma und wohl jeder andere Wohnungsbestandshalter in Deutschland ist da risikoärmer!
Aber nur so konnte man auf diesen hohen Bestand von inzwischen ca 1,3 Mrd Immobilienvermögen kommen! Auch nehme ich an, dass der Vorstand mit min einem Aktionär, noch Absprachen hat, dass diese auch noch xx Mio Eigenkapital bald , oder bei Bedarf zur Verfügung stellen wollen.
Also ich werde nicht noch Adler Aktien halten, wenn man ständig mit so wenig Eigenkapital arbeitet und man bei , wenn es mal so kommen würde, einem Zinsanstieg von 1 % in den Verlust kommen würde.
Jetzt ist die Zeit des Aufbaus, aber von jetzt an sollte sich der Eigenkapitalanteil stetig erhöhen, und der zu zahlenden Zinssatz für Fremdgelder ständig sinken - zumindest bei gleichbleibenden Marktzinsen!
Adler Real Estate hat ja bisher seine Bestände so gekauft, dass nach allen Kosten , wie Zinsen, Instandhaltung , Verwaltung etc, jedes Haus, bzw. jeder Kauf, also jede Wohnanlage mit Überschuss (cashflow) und Gewinn arbeitet.
Wenn das bei jedem einzelnen Objekt so ist, so wird das auch auf den Gesamtbestand so sein!
Damit kann man dann, gewisse- wenn auch evtl nur geringe Gewinne nachweisen, auch Steuern zahlen die auch durch die Hochschreibungen mit verursacht werden und das Eigenkapital erhöhen um so höhere Eigenkapitalanteile bei zukünftigen Käufen einbringen.
Der "richtige grosse Gewinn" kommt ja durch die zukünftige Steigerung der Mieten zustande. Eben weil man davon ausgeht, dass die Bestände in zentrennahen B-Lagen durch die stark gestiegenen Mieten in den besten Lagen, auch noch stark an Wert gewinnen, auch durch höhere Mieten.
Und auch sofort bei höheren Mieten profietiert man durch höhere Einnahmen und somit auch steigende Mieten.
Nach aller Wahrscheinlichkeit, wird deshalb Adler in den kommenden Jahren ständig steigende Gewinne und ÜBerschüsse nachweisen können, und dann nach so 10 bis 20 Jahren KÖNNTE man die meisten oder alle Bestände mit hohen Gewinn wieder verkaufen, Schulden tilgen und hätte dann sein Eigenkapital massiv erhöht.
Aber da man ja wohl weiter existieren will, wird man wohl weiter als Vermieter tätig sein.
Nur zur Zeit ist es so, dass man zusätzlich zu den normalen Überschüssen aus der Vermietung, noch auf die baldige und spätere Wertsteigerungen der Wohnungsbestände hoffen kann.
Man kann zwar immer hoffen, aber es ist durchaus sehr wahrscheinlich, dass B_lagen also nicht ganz so beliebte Stadtteile und Gebiete, die aber noch nahe an Gebieten mit stark nachgefragten Wohnungen liegen, wo ja die Mieten schon sehr stark gestiegen sind, doch nun auch gewisse Werterhöhungen erleben!
Also ich für meine Person mache da Gewinne, andere machen keine Gewinne, aber sparen Steuern (hoffen wir es geht gut)!
Die grossen gewerblichen Vermieter die wir hier so an der Börsen sehen, haben in den letzten Jahren und Jahrzehnten ehr kleine bis sehr kleine Gewinne gemacht, teilweise auch mal Verluste.
Es liegt sicherlilch an der Art der Objekte die man bewirtschaftet und wie man diese auch bewirtschaftet. Auch ist der Ankaufspreis, bzw. Anschaffungspreis von enormer Bedeutung.
Glaube, wenn man so mit den SÄtzen aus dem sozialen Wohnungsbau, hinsichtich der Kosten für Wohnimmobilien kalkuliert dann sind das schon verlässliche Grundlagen, weil diese auch ständig jedes Jahr durch empirische Ermittlungen gestützt werden.
Für INstandhaltung, sowohl die laufende als auch die grösseren die alle paar Jahre mal gemacht werden muss - wie alle 35 Jahre ein neues Dach, alle 25 Jahre eine neue haustür etc, wird ja nach Baualter mit 9 bis 20 Euro je qm und Jahr Wohnfläche gerechnet. Adlers Wohnungen hat man so für ca 4,20 bis 5,80 wohl Schwergewicht und Schnitt etwas unter 5 Euro je qm und Monat vermietet.
Wenn man dann im Schnitt 17 Euro je qm für Instandhaltung kalkuliert .
Dann kommt man maximal und grosszügig gerechnet auf 28 % der Mieteinnahmen für Instandhaltung - es sind ehr weniger!
Für die Verwaltung wird ca 350 Euro je Wohneinheit kalkuliert, Gagfah hatte diese Verwaltungskosten jahrelang für sich in den Fokus gestellt um diese von ca 470 bei Übernahme auf 400 Euro zu senken. Man hatte , soweit ich mich erinnere dann 380 in 2010 geschafft. Da ist die gesamte Verwaltung, Mietvertragsbearbeitung, Vermietungsanzeigen, aber auch auch Rechtsberatungkosten in Bezug zu Vermietungen etc enthalten.Wohl auch die normale Buchhaltung und steuerliche Bearbeitung der Bestände und teilweise wohl auch die Kosten der Gesellschaft. Die erhöhten Kosten einer AG, könnten evtl noch dazu kommen.
Das Leerstandsrisiko und Zahlungsausfälle wird im sozialen Wohnungsbau mit ca 2 % kalkuliert, tatsächlich liegt es unterschiedlich und 2 % kann man nur da erreichen, wo es keinen Überbestand an Wohnungen gibt. Denn durch normale Mieterwechsel, kommt es immer mal vor, dass einzelne Wohnungen 1 oder 2 Wohnungen leer stehen und überall ist ein bestimmter Anteil an Leuten die mal die Mieten nicht zahlen können und evtl auch auf ewig Pleite sein werden.
Entweder nimmt man da für die eigene Kalkulation nur die tatsächlich eingegangenen Mieteinnahmen oder man man rechnet mit 3,5 Mietausfall durch Leerstand und NIchtzahlung, bei so bundesweit gemischten Beständen. Wenn man mehr Bestände in Ostdeutschland und im Ruhrgebiet hat, wo es oft Leerstände von 8 % oder auch bis zu 20 % gibt, dann wird man auch im Schnitt, wo es dann auch Bestände von 0% Leerstand geben kann, nicht mit 8 % auskommen!
Das wären dann doch schon dauerhaft problematische Wohnbestände, die auch nicht mehr das 9 fache der Sollmiete mehr wert sind.
Es gab Käufe wo man bisher ca 9% Leerstand mitankaufte, aber man besitzt auch Wohnungen, gerader auch durch Estavis Wohnungsbestände in Berlin und in Ostdeutschland in ehr gut vermieteteten Gebieten.
Dachte, weil die Wandelschuldanleihen günstiger als die Aktie war jeweils , hätte ich da Vorteile.
Nun sind die meisten Wandelschuldanleihen in Aktien getauscht und ich konnte die ersten verkaufen......Die Kurse schwanken an manchen Tagen ja ganz extrem bis zu 10 %....es geht rauf auf 8,60, dann wieder runter auf 8,20 und man schliesst schliesslich um 8,75.
Es ist wohl die Unsicherheit, die relativ hohe Verschuldung, die auch den Markt verunsichert. Dabei weiss aber auch jeder, dass selbst 12 Euro , bei der geringen Aktienstückzahl, und noch zu niedrig bewertet, angesichts von ca 25.000 Wohnungen.
Im dritten Quartal wird man wohl endlich klare Gewinne aus der Vermietung nachweisen können; zwar hatte man immer schon Überschüsse aber es wurde nicht so klar!
Was da diese Aussagen sollen, "es ging nur solange gut, wie man wächst", oder auch warum hier von einer "insolvenz" oder gar "Pleite " gelabert wird, ist völlig unverständlich.
Für keines dieser Szenarien gibt auch nur im Entferntesten Gedanken! Man möchte einen grossen und bedeutenden Wohnungsbestand halten und ist noch ständig dabei den Bestand weiter auf zu bauen. Estavis hatte gerade erst seinen Bestand verdoppelt, und dafür auch Gelder aus einer hohe Kapitalerhöhung verwendet ,aber auch Bankgelder - wie kommt man da auf die Idee etwas von Insolvenz zu erzählen?
Estavis wird ständig Monat für Monat wohl für jede vermietete Wohnungen einen Gewinn machen.
An Kosten je Wohnung fallen zunächst mal die Fremdkapitalzinsen für den Kaufpreis an, dann die Kosten für Instandhaltung und Verwaltung auch anteilig für die Wohnung, und das wäre es im wesentlich an Kosten, was dann am Miete mehr als diese Aussagen rein kommt, ist Gewinn der AG - davon gehen nur noch die direkten Kosten der AG und die Steuern ab.
Da man viele Wohnungen zu weniger als der 10 fachen Miete gekauft hat, und aktuell sehr niedrige Zinsen auf dem Markt sind, so kann man bei ganz grober überschlägiger Rechnung scon sehen, dass es sehr interessant sein muss.
Also für beispielsweise eine 70 qm Wohnung, die für eine absolute Niedrigmiete von 4 Euro vermietet ist, wird eine Miet von zur Zeit 280 im MOnat erzielt- im Jahr dann 3.360. So eine Wohnung hat man anteilig für 33.000 angekauft,sagen wir mit Kaufnebenkosten mal 36 tsd.
Eigenkapital hat man zur Zeit ca 20 % - Fremdkapital hat man teilweise zu 9 % Zinsen aufgenommen, aber im Verhältnise zu den allen Verbindilchkeiten sehr wenig Beträge unter 10 % der Verbindilchkeiten muss man mit über 6 % verzinsen.
Sonst sind die Marktzinsen eher bei 2 bis 3 %, bei 5 bis 10 Jähriger zinsfestschreibung, Bei Geld auf EuribosBasis also varibel sind es ehr nur 1 % oder 1,25 %, Es mag sein, dass Adler wegen niedriger Eigenkapitalquote da 0,25 % oder 0,50 oder evtl auch 1 % höhere Zinsen zahlen muss, aber mehr bestimmt nicht.
Wenn wir dann feststellen im Schnitt muss man 4 % Zinsen zahlen ,dann ist das schon sehr hoch gerechnet und wäre wohl nur dann so hoch, wenn man die Zinsen auch für die nächsten 10 Jahre festlegt hat. Auf die 20 % Eigenkapital muss man natürlich keine Zinsen zahlen.
Also bei einer Wohnung für die man anteiligt 36 tsd zahlte muss man dann auf 80 % -somit ca auf 29.000 dann 4 % Zinsen zahlen 1.160 - oder sagen wir mal 1.200.
Also für alle weiteren Kosten nach Zinsen , also für Instandhaltung, Verwaltung, Reparaturen, etc. bleiben ca 2.160 Euro im jahr, oder auch ca 180 Euro im Monat übrig.
Wenn wir nun von ca 12 Euro INstandhaltung bei Sätzen von 7 Euro bis 18 Euro je qm nach offiziellen Zahlen rechnen, dann wäre das 840 Euro im Jahr. Verwaltung wird für maximal 450 Euro im Jahr gemacht werden können -also nochmals 1.290 kosten, dann hat man einen Überschuss von ca 870 Euro - das wäre auch ca 25 % der Mieteinnahmen.
Dann ist die Miete von 4 Euro ja extrem niedrig, gibt es überaupt noch Gebiete wo es Wohnungen für 4 Euro gibt? Glaube unter 4,50 wird wohl auch in den schlimmsten Gebieten nicht mehr bekommen -also bei einer Auszug und einer Neuvermietung wird wohl im Schnitt die Miete sich auf einen Schlag um min 20 % erhöhen, auch wenn wir schon die Vorschriften der neuen Mietpreisbremse zu Grunde legen!
Also man macht massig Gewinn! Dann können Vermieter 2 % der Bausubstanz ohne Grundstück steuerlich abschreiben... das wäre in unserem Beispiel mit der 36 tsd Wohnung, bei ca 15 % bis 20 % Grundstücksanteil also 6000 , dann 30 tsd Abschreibungsgrundlage, also 600 Abschreibung. Dieses kann man als Mindestüberschuss netto rechnen, für eine Wohnung!
Auch wenn man davon einen teil für neue Wohnungen dann ausgibt oder etwas tilgt, steigt das Vermögen der AG und dadurch werden die zukünftigen Zahlen noch besser.
Hat man mehr Kapital, dann muss man insgesamt weniger Zinsen zahlen und nochmals weniger Zinsen , auf die verbliebenden Darlehen ,weil der Eigenkapitalanteil höher ist und so das Risiko für die Banken geringer ist, Ausfall zu erleiden.
Also Adler wird noch einen grossen Kursauftrie b erreichen.....natürlich weiss man nicht, wie sich das in 2 oder 3 Jahren noch später entwickeln wird, aber nun, jetzt und in den nächsten Monaten wird man ständig gute und beste Nachrichten erwarten könenn. Es werdne höher Gewinne erzielt aus der Vermietung, die sich auch noch ständig erhöhen, und gleichzeitig wird man den Bestand noch erhöhen, also noch mehr Wohnungen kaufen und dadurch wird durch die Bewertung auch das Eigenkapital steigen.
Und da man sehr wohlhabende Grossaktionäre hat, wird man auch im Falle eines Falles noch Geldgeber haben bei Kapitalbedarf durch Kapitalerhöhungen!