Noratis AG - ImmoHype 2017

@MRTRILLION3: dein posting steht in keinem zusammenhang mit der aktie von NORATIS AG und ist daher unsinn

die heutige meldung hat mit der "Veränderung der Marktwerte der Derivate (Zinssicherungsgeschäfte [der Noratis AG])" zu tun, siehe S. 90 des Geschäftsberichts 2021, https://noratis.de/wp-content/uploads/2022/05/D_01_Noratis_GB_2021_ONLINE_GESCHUETZT.pdf:

 

nur für das protokoll: im 1. halbjahr 2022 hoben die am markt gestiegenen (baufinanzierungs-)zinsen (siehe chart unten) die marktwerte der zinssicherungs-derivate der Noratis AG, https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/noratis-ag-bestaetigt-prognose-nach-guter-geschaeftsentwicklung-im-1-halbjahr-2022/1662751; wenn die zinsen --wie seit dem 2. halbjahr 2022-- stagnieren (oder wieder leicht fallen), könnte der gegenteilige effekt eintreten - that's all, vermute ich, der aktienmarkt scheint es ebenso zu sehen (aktueller aktienkurs: 10,30/10,50)​

 

noratis muss zwingend Kosten einsparen (mind. 50%). Downsizing und Geschäftsmodell kritisch hinterfragen. Option 1: Merz übernimmt noratis zu 100%; Option 2: ein großer Bestandhallter übernimmt noratis (eher unwahrscheinlich). In der heutigen Form wird noratis jedenfalls an der Börse keine Zukunft haben...meine Meinung.  

https://www.value.ag/pressemitteilung-value-data-insights-1-quartal-2023/

Value AG: "Am Mietwohnungsmarkt stiegen die Preise hingegen weiter, mit 0,4 % allerdings weniger stark als im Vorquartal. Das Angebot bleibt hingegen extrem knapp und stagniert auf niedrigem Niveau." (siehe grafik unten)

@CFLER ("Was muss jetzt passieren"): n i c h t s muss seitens der NORATIS AG passieren! ​

 

8,3mio EUR / 4,818027mio aktien = 1,72 EUR je aktie (vorjahr 1,97 EUR)

https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/noratis-ag-vorlaeufiges-konzernergebnis-2022-trotz-schwieriger-marktbedingungen-mit-83-mio-euro-nur-leicht-unter-vorjahr-95-mio-euro/1797829

 

... hat NORATIS davon abgesehen, einen teil ihres immobilienportfolios anders zu verwenden und aus dem umlaufvermögen ("Vorratsimmobilien") umzugliedern in das anlagevermögen ("Anlageimmobilien" = "als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien"); NORATIS hat damit auf die hebung stiller reserven (= positive ergebnisbeiträge aus immobilienneubewertung) verzichtet

2023 könnten fehlende positive neubewertungsergebnisse zu einem negativen gesamtergebnis führen; grund: gestiegene zinsaufwendungen und (nicht-liquiditätswirksame) laufzeitbedingte abschreibungen auf die marktwerte der zinssicherungs-derivate (d.s. finanzielle forderungen aus zinssicherungsgeschäften***) 

die bilanzposition zinssicherungs-derivate*** hat nach mA keinen einfluss auf die längerfristige bewertung der NORATIS-aktie (gleicher ansicht: Jochen Schmitt, aktienanalyst für Real Estate bei Metzler Capital Markets, v. 06.04.2023, der das kurzfristige "kursziel" der aktie aber deutlich zurückgenommen hat, https://noratis.de/wp-content/uploads/2023/04/2023-04-14_Metzler.pdf)

***NORATIS hatte zur absicherung des zinsänderungsrisikos aus finanzverbindlichkeiten zinsbegrenzungsoptionen (sogenannte zinscaps) abgeschlossen (abgesicherter wert zum 30.06.2022: 195,2mio); die bewertung der zinscaps erfolgt zu marktwerten, zB führte das steigende zinsniveau in H1/2022 zu einer erhöhung der marktwerte der zinscaps (= nicht realisierte gewinne) um 3,7mio (eine rolle spielen zB die Euribor-Zinsen 3 Monate)

 

... bewertet Jochen Schmitt, aktienanalyst für Real Estate bei Metzler Capital Markets, in seiner information vom 06.04.2023 für professionelle kunden insgesamt weiterhin positiv: "Noratis erwirbt Wohneinheiten mit Modernisierungsbedarf in einer Größenordnung, die für die meisten Privatanleger oft zu groß, für viele institutionelle Investoren aber zu klein ist. Nach der Modernisierung verkauft Noratis die Objekte häufig an institutionelle Investoren weiter, die an Mieteinnahmen interessiert sind. Auch will Noratis in ihrer Bilanz mehr Wohnungen zu Vermietungszwecken halten [Anlagevermögen]. Die Firmenkonstellation deute darauf hin, dass erfahrene Führungskräfte eingestellt wurden und seit Jahren bei Noratis bleiben. 

Aus Sicht des Analysten verleiht nicht zuletzt die Aktionärsstruktur der NORATIS Stabilität: Die Merz Real Estate GmbH & Co. KG hält einen Anteil von ca. 49 % an Noratis (Merz Real Estate ist Tochtergesellschaft der in Familienbesitz befindlichen Merz-Gruppe, eines diversifizierten Konzerns, der seine Wurzeln in der Pharmaziebranche hat). Im Jahr 2020 hat sich Merz Real Estate verpflichtet, bis 2024 mit bis zu 50 Mio. Euro das Wachstum der NORATIS durch Kapitalmaßnahmen zu finanzieren. Seitdem hat Merz bereits ca. 14 Mio. Euro für zwei Kapitalerhöhungen im Jahr 2020 aufgewendet.”

 

grafik unten (aus https://www.sparkasse-bamberg.de/content/dam/myif/spk-bamberg/work/dokumente/pdf/auslandsgeschaeft/Zinscap-Kauf.pdf?n=true#:~:text=Ein%20Zins%2DCap%20ist%20ein,)%20und%20einen%20Referenzzinssatz%20(z. ):

 

... der nicht gerechtfertigt ist", konstatiert heute Dr. Adam Jakubowski (sc consult GmbH), https://www.smc-research.com/wp-content/uploads/2023/05/2023-05-03-SMC-Updatet-Noratis_frei.pdf

 

https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/noratis-ag-noratis-ag-bestaetigt-vorlaeufige-zahlen-2022-und-veranstaltet-webcast-zu-den-ergebnissen/1829013

 

"

mit der Veröffentlichung des Geschäftsberichts hat Noratis die vorab gemeldeten Zahlen weitgehend bestätigt. Demnach konnte der Umsatz ungeachtet der deutlichen Eintrübung des Marktumfelds zwar noch um 16 Prozent auf 85,6 Mio. Euro gesteigert werden, doch das EBIT blieb bedingt durch niedrigere Margen und ein negatives Bewertungsergebnis mit 12,5 Mio. Euro um mehr als ein Drittel unter dem Vorjahresniveau.

Auf der Ebene des Vorsteuer- und des Nettoergebnisses konnte dies – wie auch die erhöhten Zinsen – allerdings durch hohe Erträge aus der Marktwertanpassung von Zinssicherungsinstrumenten zum großen Teil kompensiert werden, weswegen der Jahresüberschuss lediglich um 13 Prozent auf 8,2 Mio. Euro gesunken ist.

Da sich der positive Effekt der Marktwertanpassung im laufenden Jahr wegen der erforderlichen Zeitwertanpassung wieder teilweise umkehren wird, wird Noratis erst jetzt die volle Wucht des Zinsanstiegs zu spüren bekommen und rechnet deswegen mit einem negativen Ergebnis. Wie hoch dieses ausfällt, hängt davon ab, in welchem Umfang im aktuellen Umfeld noch Verkäufe realisiert werden können, ob es weiteren Abwertungsbedarf im Immobilienvermögen geben wird und, vor allem, wie sich die Zinsen weiter entwickeln.

Bezüglich des ersten dieser Punkte sind wir nun etwas zuversichtlicher, weil Noratis davon spricht, ein Verkaufsvolumen nicht weit unter dem Vorjahresniveau anzustreben, und bereits ca. die Hälfte des Ziels nach eigenen Angaben realisiert hat. Wir haben deswegen den in unserem Modell unterstellten Rückgang des Verkaufsvolumens auf -25 Prozent halbiert, woraus sich für 2023 eine Anhebung der Umsatz- und Ergebnisschätzungen ergeben hat. Gleichzeitig haben wir aber den weiteren Zinsanstieg berücksichtigt, so dass sich unser Kursziel in Summe etwas ermäßigt hat.

Mit 19,00 Euro liegt es ein Drittel unter dem NAV zum Jahreswechsel, was wir für ausreichend konservativ betrachten. Das aktuelle Kursniveau von rund 10 Euro sehen wir deswegen als von übertriebener Skepsis geprägt, zumal Noratis aufgrund der stützenden Rolle des Großaktionärs über gute Finanzierungsreserven verfügt, mit denen die sich in der Branchenkrise zwangsläufig ergebenden Chancen genutzt werden könnten. Vor allem aber sehen wir das Geschäftsmodell akut zwar wegen des Zinsanstiegs unter Margendruck, in längerer Perspektive aufgrund des anhaltenden Mangels an günstigem Wohnraum als ausgesprochen stabil und potenzialträchtig.

Vor diesem Hintergrund bestätigen wir das Urteil „Buy“ mit dem Kursziel 19,00 Euro.

Die Studie steht hier als kostenloser Download zur Verfügung.

Weitere Publikationen sowie Informationen über das Konzept und die Research-Leistungen von SMC finden Sie unter www.smc-research.com/"

 

... sieht im aktuellen kursniveau "übertriebene Skepsis"; NORATIS verfüge "aufgrund der stützenden Rolle des Großaktionärs über gute Finanzierungsreserven, mit denen die sich in der Branchenkrise zwangsläufig ergebenden Chancen genutzt werden könnten"; das geschäftsmodell der NORATIS stehe im augenblick unter margendruck (zinsanstieg), sei auf längere sicht wegen "des anhaltenden Mangels an günstigem Wohnraum ausgesprochen stabil und potenzialträchtig"(vgl. seite 8, rechte spalte unten, auf https://www.smc-research.com/wp-content/uploads/2023/06/2023-06-05-SMC-Update-Noratis_frei.pdf)

 

das war abzusehen (s. beiträge oben), ganz dumm ist der markt halt doch nicht (aktie notiert ⅔ unter dem NAV zum 31.12.2022 (28,79 je aktie))

 

https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2023/06/PD23_245_61262.html: gut für käufer, schlecht für verkäufer

der häusermarkt ist ein käufermarkt geworden, https://windisch-immobilien.de/was-bedeutet-ein-kaeufermarkt-in-der-immobilienbranche/

 

"Fehlen bald 700.000 Wohnungen?" https://www.stern.de/wirtschaft/news/wohnen--ifo--wohnungsbau-schrumpft-in-kommenden-jahren-stark--33564624.html#:~:text=Beim%20zuletzt%20stark%20stockenden%20Neubau,das%20Ifo%20am%20Freitag%20mitteilte.

die hohe nachfrage nach bezahlbarem wohnraum kommt dem geschäftsmodell der NORATIS AG entgegen; NORATIS kann bei ihrem ankeraktionär Merz Real Estate GmbH & Co. KG (aktienanteil: 49,05% zum 31.12.2022, vgl. geschäftsbericht 2022, seite 89) noch 36mio EUR für kapitalmaßnahmen abrufen (investoren- und festbezugsvereinbarung, vgl. geschäftsbericht 2022, seite 49) 

"Never let a good crisis go to waste" ("Lass niemals eine gute Krise ungenutzt verstreichen", Winston Churchill, als er nach dem zweiten weltkrieg an der gründung der Vereinten Nationen arbeitete)

 

Klar, die Mieten werden steigen, aber auch die Kosten. Da das bisherige Geschäftsmodell nicht mehr funktioniert, wäre es schön mal zu hören, wie man sich für die Zukunft aufstellen mag. Für dieses Jahr erwarte ich einen höheren operativen Millionenverlust, solange keine Immobilien verkauft werden können.  

"NAV pro Aktie von 26,15 EUR", vgl. Halbjahresbericht 2023, Seite 22 und 47 oben, https://noratis.de/wp-content/uploads/2023/09/DE_Noratis_1HJ_2023_online_geschuetzt.pdf

 

---ohne dieses wird es schwer die nächsten 3-5 Jahre zu überstehen. Die operativen Kosten deutlich zu senken wäre ein erster Ansatz. Ohne Dividenden ist die Aktie absolut unattraktiv. Warum sollte der Großaktionär noch weiter Geld versenken?  

 

die Merz Real Estate hat im zuge einer investorenvereinbarung mit Noratis ihren aktienanteil an Noratis auf 49,1% erhöht, https://www.nebenwerte-magazin.com/noratis-cfo-im-interview-wir-haben-unsere-strategie-erweitert/; der durchschnittliche aktienerwerbspreis der Merz Real Estate liegt wohl ca. dreimal so hoch wie der aktuelle aktienkurs der Noratis (7,00 EUR)

 

Da hat Merz schon ordentlich Geld verbrannt. Mal schauen ob sie weiter in diese Geldvernichtung investieren...Ich hab da meine Zweifel. Bei den derzeitigen Rahmenbedingungen kann das Geschäftsmodell nicht funktionieren. Zum Glück ist noch etwas Zeit bis zur Refinanzierung der Anleihe.  

... investieren nicht --wie die meisten privatanleger-- in aktien k u r s e 

family-offices brauchen für investments keine börse, siehe AURELIUS Equity Opportunities SE & Co. KGaA (vielleicht kehrt eines tages auch die Noratis der börse den rücken) 

 

Sehe ich genauso,,,  

Jochen Schmitt, finanzanalyst bei Metzler Capital Markets hält ein theoretisches szenario, in dem Merz Real Estate ihren anteil an Noratis weiter erhöhen könnte, für nicht ausgeschlossen; Schmitt geht davon aus (stand 18.09.2023), dass Noratis von den 50mio lt. investorenveinbarung mit Merz Real Estate 36mio noch nicht zur verbesserung der kapitalstruktur abgerufen hat 

es könnte auch etwas anderes entreten, denn der börsenwert der Noratis beträgt nur noch (4.818.027 aktien x 6,70 EUR =) 32,3mio; theoretisch könnte das für den Noratis-vorstand und -aufsichtsrat ein anreiz sein, die einbeziehung der aktie in Scale und Basic Board der Frankfurter Wertpapierbörse zu kündigen (§ 27 bzw. § 30 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Deutsche Börse AG für den Freiverkehr an der Frankfurter Wertpapierbörse) 

 

ist, dass die Familie Merz noratis komplett übernimmt. Warum sollte man nochmal Geld nachschießen zur Verbesserung der Kapitalstruktur? Von der Börse nehmen und im stillen abwickeln bzw. als Bestandshalter mit deutlich niedrigeren operativen Kosten weiterführen. Für 6,00 €/Aktie eigentlich ein Schnäppchen für Merz.