Mieten in Ballungszentren dürften deutlich steigen
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| Eröffnet am: | 20.03.06 13:16 | von: KTM 950 | Anzahl Beiträge: | 42 |
| Neuester Beitrag: | 22.03.06 18:18 | von: Bankerslast | Leser gesamt: | 9.404 |
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Offenbar weiterer ausländischer Investor vor Einstieg
Mieten in Ballungszentren dürften deutlich steigen
Die Mieter in Deutschland müssen sich in den nächsten Jahren vermutlich auf deutlich steigende Mieten einstellen.
HB FRANKFURT. „Ich erwarte in Ballungszentren überproportional hohe Mietsteigerungen“, erklärte Volker Riebel, Chef von Deutschlands größter Immobiliengesellschaft Deutsche Annington, den „Ruhr Nachrichten“. Von Mieterhöhungen oberhalb der allgemeinen Preissteigerung seien vor allem Ballungszentren wie Köln, Frankfurt oder München betroffen.
Mit Blick auf die 106 000 zum Verkauf stehenden Wohnungen der nordrhein-westfälischen Landesentwicklungsgesellschaft (LEG) rechnet Riebel mit einem harten Bietergefecht. Neben Annington interessieren sich der Zeitung zufolge die Finanzinvestoren Fortress, Cerberus und Morgan Stanley für den LEG-Wohnungsbestand. Mit einer Eröffnung des Bieterverfahrens rechnet Riebel im Verlauf dieses Jahres. Die Deutsche Annington ist eine Tochter des Londoner Finanzinvestors Terra Firma.
Unterdessen steht nach einem Bericht des Berliner „Tagespiegel“ ein weiterer ausländischer Finanzinvestor vor dem Einstieg auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Dem Bericht zufolge will ein neues Unternehmen namens Puma Brandenburg Limited in den nächsten Jahren für bis zu drei Milliarden Euro Wohnungen kaufen. Berlin soll zunächst der Schwerpunkt sein. Puma Brandenburg sei auf der Kanalinsel Guernsey registriert und gehöre zur britischen Shore-Capital-Gruppe.
Von Puma Brandenburg hieß es dem „Tagesspiegel“ zufolge, hinter dem Fonds stünden vor allem britische Investoren, etwa Pensionskassen. Die Preise für Immobilien in Berlin seien viel niedriger als zum Beispiel in London oder Paris. Erwartet werde ein starker Preisanstieg.
Als erste deutsche Kommune hatte Dresden sich kürzlich entschieden, seinen kompletten Wohnungsbestand zu verkaufen. 48 000 Wohnungen der städtischen Wohnungsgesellschaft WOBA gehen für 1,7 Milliarden Euro an den US-Finanzinvestor Fortress.
Persönlich halte ich zur Zeit Aktien als Anlageform für Aussichtsreicher.
Pro Wohnung und pro Quadratmeter?
Und jetzt schaut mal, ob Ihr da noch Chancen habt mit den Wohnungen, die man als kleiner Anleger so kaufen kann.
Ein Kumpel von mir hat letztes Jahr mit einem Bekannten in Augsburg mit Eigentumswohnungen ein recht gutes Geld verdient, nur durch den Kauf und Verkauf. Mit ihren finanziellen Mitteln war es ihnen möglich 20% unter den marktüblichen Preisen einzukaufen. Voraussetzung ist dann auch, dass gleich ein Packet mit 15 Wohnungen(ca. 800 m²) über den Tisch gehen.
Gruß an Herrn Steinbrück.
*gg*
Optionen
- Mit wenig EK kaufen,
- bei niedrigen FK-Zinsen.
- Verkaufen an verängstigte Mieter.
- Wirkung: hohe EK-Rendite aufgrund des
Leverage-Effektes.
- Der nicht verkaufte Bestand an Immos wird
mit minimalstem EK verwaltet.
"Nach mir die Sintflut. Wir haben EK-Renditen
von 20 bis 30 % in der Tasche und ziehen weiter."
Warum sind eigentlich deutsche Großbanken
und -investoren zu blöd zu diesem Geschäft?
wenn ein mieter seine rechte kennt, und ein gewisses (mieses) procedere einhält, kann er eine wohnung relelativ unbehelligt mit einem drittel der normalen mietzahlungen ca. 2 jahre lang bewohnen.
Und auch das Dresdner Paket scheint ja für etwa 40.000 Euro je wohnung verkauft worden zu sein. Scheint wenig zu sein, aber wie gesagt, der Zustand, die Lage ist so in der Gesamtheit nicht zu beurteilen.
Ich selber habe letzte Woche, in unsererm Mittelstadt eine Wohnung, Baujahr 1976, durchschnittlicher Standard mit 80qm für 10.000 Euro in der Zwangsversteigerung erworben. Das Gebot war nur 15% des Verkehrswertes, es war kein anderer Interessent da, und der Rechtspfleger wollte eben noch 2 wochen überlegen, ob er den Zuschlag erteilen könnte, um sich nicht den Vorwurf eines "Verschleuderns" auszusetzen.
geschrieben?
Bitte nachweisen. ;-))
Btw., Mietrecht werden sie einhalten.
Dazu:
Kappungsgrenze bedeutet, dass der Vermieter relativ niedrige Mieten nicht "auf einen Schlag" auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben darf.
Die Miete darf hier in drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen.
MERKE:
Der Blick ins BGB dient der Wahrheitsfindung!
Abstraktes Geschäftsmodell der Investoren
wurde beschrieben, mehr nicht.
Grüße
B.
Allerdings weiss ich nicht wie die jetzigen Investoren aus diesen Objekten ihre gewagten Renditen erzielen wollen. Und schon gar nicht in dem von ihnen vorgesehenen kurzen Zeitraum. Bei Kaufpreisen von 600 - 800 € je qm kann man sich in etwa vorstellen um was für Objekte es sich handelt. Das sind allesamt Bauten aus den 50er und 60er Jahren mit Hintergrund des sozialen Wohnungsbaus. Dementsprechend ist auch die dort lebende (Miet)Klientel, welche sich in den letzten 20 Jahren nicht gerade vorteilhaft entwickelt hat.
Also wie nun Geld verdienen? Billig kaufen und dann sofort wieder mit Aufschlag verkaufen, aber an wen? Die Wohnungen als Eigentumswohnungen mit Aufschlag an die jetzigen Mieter verhökern? Wieviel kann man dabei für diesen Schritt gewinnen? Schätze mal grob 20 - 25 Prozent. Wäre also auch nicht der auch so tolle Renditeknaller.
Bei den restlichen Wohnungen einfach die Mieten erhöhen? Oben stand schon was von Kappungsgrenze. Naja, 20 Prozent in drei Jahren wäre schon was, aber noch ist die ortsübliche Vergleichsmiete ausschlaggebend. Und nebenbei werden die Mieter, welche übrigens, weil es sich um Komplexe handelt, gesammelt auftreten und ggf. klagen können, und sich das wohl nicht so ohne weiteres mehr bieten lassen. Wie schon gesagt, diesen Fall gab es in Deutschland schon und dann eben auch entsprechende Urteile und das verschärfte Mietrecht gegen Spekulation.
Würde noch die Renovierung in Frage kommen. Aber bei den o.g. Preisen weiss man in etwa wie großangelegt eine Renovierung ausfallen müsste bis die Mieten ein attraktives Niveau erreichen. Allerdings stehen dann da erstmal die auflaufenden Kosten für die Renovierung davor, welche glaube ich zu max. 11% pro Jahr auf die Mieter umgelegt werden könnten.
Und dann sollte man auch überlegen wie groß der Anteil der sozial Schwachen bei den jetzigen Bewohner ist. Wir liegen bei 10% Arbeitslosigkeit in Deutschland und man kann davon ausgehen, dass der Anteil, wenn man mal die Rentner aussen vorlässt, dort höher sein wird. Da rechnet es sich ja schon fast für die Arbeitsagentur als großer Mietenzahler hier mit Rechtsbeistand und vielleicht sogar als Initiator gegen Mieterhöhungen aufzutreten.
Keine Ahnung wo im Einzelnen die Gelder der Investoren eingesammelt werden. Aber ob die Geldgeber jemals die versprochenen Renditen sehen werden möchte ich stark anzweifeln.
Aber villeicht kriegt man alles kostenlos, wenn gleich 10 000 Wohnungen kauft..
Wie aber BeMI schon sagte, wollen die Investoren, nur minimales EK einsetzen.
Gehen wir mal von einem Immobestand von
1.000.000.000,-- Exemplarisch aus, was für vielleicht 650 Euro je Quadratmeter gekauft wurde, und der Wohnungsbestand ist wohl grösstenteils aus den 50 bis 70iger Jahren, aber es sind auch ein paar perlen mit grossen Gründstücken drunter und wenige Wohnungen aus den 80igern. An Eigenkapital werden 15% eingesetzt - der Rest wird als Fremdkapital variabel für 4,0% aufgenommen.
Die aktuelle Mietrendite beträgt angenommene, 6,5% nach geringer Instandhaltung und Verwaltung. Die Verwaltung, und auch die Instandhaltung wird bei diesen Investoren, sofort auf ein Minimass heruntergefahren, die Verwaltung vereinheitlich an einem Ort, für auch viele 10000de Wohnungen, und für die Hausmeisterei, und absolut wichtige Instandhaltung werden Fremdfirmen beschäftigt.
Dadurch lässt sich vielleicht die Rendite um einen viertel Prozentpunkt erhöhen.
Dann werden innerhalb der ersten 3 Jahern eben 20% privatisiert, zu meist an die Mieter verkauft, leere Objekte an ander Interessenten, und hi und da schon mal ein Mehrfamilienhaus an einen Anleger.
Wir können wohl davon ausgehen, dass man rund 1,000 Euro je Quadratmeter erzielen kann, besonders, wenn man die übergrossen Grundstücksreserven, die nicht notwendig sind, hebt.
Somit verringert sich das Immobilienvermögen nach Einkaufspreisen um 200 mio
Daraus werden 308 Mio cash.
Aus der laufenden Bewirtschaftung lassen sich bei eben einem Schnittwohnbestand von 900.000 in den 3 Jahren dann 6,75% erzielen, sind dann rund 200 Mio Mieteinnahmen nach Instandhaltung, Verwaltung und Kosten.
Die Fremdkapitalzinsen betragen 102 Mio.
Somit ergibt sich nach 3 Jahren.
Verbindlichkeiten bei der Bank 850 Mio
Cash 308 + 200 - 102 = 406 Mio
EKwert Wohnungsbestands 800 Mio
Von dem Cashbestand werden dann 120 Mio in die Tilgung gesteckt -
Bleiben Bankverbindlichkeiten von 730 Mio bei einem Wohnungsbestand von 800 Mio.
Jetzt sind noch 286 Cash da - diese fliessen zurück an die Investoren - das eingesetzte Eigenkapital hat sich von 150 Mio auf 286 Mio, also um 136 Mio erhöht.
Weiterhin stecken noch 70 Mio als Eigenkapital in dem verbliebenden Wohnungspaket.
Somit wäre für die ersten 3 Jahre eine Rendite von über 30% erzielt worden und der völlige Rückfluss des Eigenkapitals.
Nicht berücksichtigt wurden über Zinsen, die während der Laufzeit, durch die Anlage bzw. Tilgung der zwischenzeitliche Erträge anfallenden bzw. ersparten Zinsen.
Auch wurden Steuern nicht berücksichtigt, doch ist davon auszugehen, dass durch die Abschreibungen auf den vorhandenen Bestand, die Hebung von versteckten Gewinnen druch den Verkauf der 20% des Wohnungsbestanden , fast kompensiert werden könnte.
Bankverbindlichkeiten 730 Mio
Zinsatz für das Darlehen variabel 1. Jahr 4% - 2. und 3.Jahr 4,5%
Im ersten Jahr werden nochmals 4% und in den beiden folgenden Jahren jeweils 3% des ursprünlichen W0ohnungsbestandes(1000Mio)verkauft. Die Verkaufspreise liegen im Schnitt bei 975 Euro je Quadratmeter, also etwas unterhalb der bisher erzielten Preise, weil ja grosse Grundstücke schon verwertet wurden.
Weiterhin ist sind die Mieterlöse eben nach den ersten drei Jahren um 10% gesteigert worden. Da ja öffentliche Vermieter sehr konservativ mit Mietsteigerungen umgehen, ist es durchaus möglich innerhalb von 3 Jahren, jedes Jahr eine Erhöhung von gut 3% im Schnitt des gesamten Bestandes, durch zusetzen.
Jahr 1: Mieteinnahmen 7,4% von 800 - 59 Mio -
Zinsaufwendungen 4 % von 730 - 29 Mio -
Verkauf von Wohnungen zum EK Wert von 40 Mio zu 60 Mio
Cash 59 + 60 - 29 = 90 Mio - das Geld fliesst in die Tilgung.
Wohnungsbestand zu EK Preisen noch 760 Mio
Jahr 2: Mieteinnahmen 7,4% von 760 - 56 Mio
Zinsaufwendungen 4,5% von 640 29 Mio
Verkauf von Wohnungen zum EK Wert von 30 Mio zu 45 Mio
Cash 56 + 45 - 29 = 72 Mio - das Geld fliesst in die Tilgung.
Wohnungsbestand zu EK Preisen noch 730 Mio
Jahr 3: Mieteinnahmen 7,4% von 730 - 54 Mio
Zinsaufwendungen 4,5% von 568 - 26 Mio
Verkauf von Wohnungen zum EK Wert von 30 Mio zu 45 Mio
Cash 54 + 45 - 26 = 73 Mio - das Geld fliesst in die Tilgung.
Wohnungsbestand zu EK Preisen noch 700 Mio
Bankverbindlichkeiten 495 Mio
Und meine noch, dass ich das sehr konservativ gerechnet habe - gut die Einkommenssteuern habe ich doch vergessen - aber man geht ja auch immmer von einer Rendite vor steuern aus!
Echt, das sieht klasse aus - so kann man echt reich werden - wenn man 100 Mio oder so hat, könnte man ja eine Milliarde daraus in so 12 Jahren machen, und das nur mit diesem Wohnungsbestand.
850 Millionen zu 4% finanziert erscheint realistisch. Die 6,75% Mietrendite nach Abzug aller Kosten eher nicht. Genau in der Differenz zwischen Mietrendite und Fremdkapitalzinsen liegt der weitere Gewinn oder aber auch der Verlust. Warum sollte der Vorbesitzer denn den Wohnungsbstand aufgeben, wenn er 6,75% auf 1 Mrd. netto kassieren kann. Sollte er aus Gründen eines erhöhten Kapitalbedarfs heraus die Wohnungen verkaufen, so könnte er seinen Kapitalbedarf auch über die Beleihung der Objekte realisieren und darüber hinaus die 2,75% Überschuss einstreichen.
Was soll eine Investorengruppe im Bereich der Immobilien eigentlich billiger oder besser bewerkstelligen können als eine Gesellschaft? Die Verwaltung von Immobilien stellt doch keine grossen Ansprüche und die Berechnung der Rendite ergibt sich aus recht einfachen Formeln.
Und so ganz nebenbei. Wenn es wirklich so einfach wäre mit derart veralteten Objekten solche Renditen zu erzielen, dann gäbe es dafür bei uns wohl Interessenten genug. Kapitalkraft ist hierzulande reichlich vorhanden, doch die scheint von derartigen Objekten lieber die Finger zu lassen, bzw. trennt sich von ihnen.
Vielleicht ist man ja im Ausland der Meinung aufgrund von diversen Immo-Hypes, die man ja teilweise von dort vernimmt, dies auch auf Deutschland zu übertragen. Ein Blick in die Immobilienteile der Wochenendausgaben der gösseren Tageszeitungen lässt momentan eher auf ein Überangebot sowohl was Gewerbeimmobilien, als auch Wohnraumobjekte angeht in Deutschland schliesse.
Ansonsten empfehle ich dir eine Geldsammelstelle für derartige Vorhaben nach dem Modell der ausländischen Investoren zu gründen. Vielleicht klappt es ja.
Ausländer dominieren - Einheimische Unternehmen zu klein für große Portfolien
Frankfurt/Main - Der deutsche Immobilienmarkt wird für ausländische Investoren nach Einschätzung der Deutschen Bank noch einige Zeit hoch attraktiv bleiben. "Der wichtigste Treiber sind die vergleichsweise stabilen Mietrenditen und die niedrigen Fremdkapitalzinsen", sagte der Immobilienexperte von DB Research, Tobias Just. In den letzten Jahren seien die Immobilienpreise bei weitgehend stabilen Mieten gesunken. "Wir rechnen in diesem Jahr mit stagnierenden Preisen und leicht anziehenden Mieten", sagte Just.
Investoren würden dann kaufen, wenn die Talsohle gerade durchschritten sei. "Dann kann man zu Rezessionspreisen einkaufen und hat die Chance auf Wertzuwächse in der Zukunft", sagte der Experte von DB Research. Wegen der großen Spanne zwischen den Mietrenditen und den Fremdkapitalzinsen bräuchten Investoren diese Wertzuwächse aber gar nicht. "Deswegen sind die Investoren in Deutschland unterwegs und nicht in Großbritannien, wo die Preise explodierten", sagte Just. Da in Deutschland in den vergangenen Jahren sehr wenig gebaut worden sei, sei nicht mit sinkenden Mieten zu rechnen.
Bei den Investoren handele es sich vornehmlich um angelsächsische Kapitalmarktakteure. Diese seien zu einem großen Teil fremdfinanziert. "Es ist ein Kapitalmarktthema und quasi nur zufällig ein Immobilienmarktthema", sagte Just. In Deutschland gebe es noch recht wenig Private-Equity-Firmen. Zudem seien die deutschen Firmen noch zu klein, um bei großen Portfolios mitbieten zu können. "Wenn klassische Immobilieninvestoren, die mit weniger Fremdkapital arbeiten, an Bietgefechten teilnehmen, würden sie nicht dieselben Preise zahlen", sagte der Experte. Bei steigenden Zinsen werde das Preisgebot der Investoren aber sinken müssen.
Just sieht auch auf der Angebotsseite noch großes Potential. "Der Markt könnte noch lange sehr dynamisch bleiben", sagte er. In Deutschland befänden sich noch 2,5 Mio. Wohnungen in öffentlicher Hand, weitere 1,5 Mio. Wohnungen seien bei Unternehmen. Zudem würden einige Wohnungsportfolios auch wieder von Investoren abgestoßen. Das Angebot würde nur austrocknen, wenn zu starke Mietsteigerungen politische Wellen schlügen. "Dann würde sofort das Heuschreckenbild bemüht, und die Kommunen würden deutlich vorsichtiger", meint der Bankfachmann. Mieterhöhungen seien aber nicht das primäre Geschäftsmodell der Private-Equity-Firmen. dpa
Artikel erschienen am Mi, 15. März 2006
Fast alle Objekte die in den letzten Jahren, im Wege von ehemals staatlichen Unternehmen, wie Bahn, Post, Telekom, oder auch der Länder und Kommunen, aber auch von den Grossunternehmen verkauft wurden, gingen an ausländische Investoren, und die zumeist eher über wenig bis gar keine Erfahrungen im Immobereich verfügen.
Eine Immobilienunternehmen, wenn nicht die Mehrheit sind ja in der Tat in grossen Schwierigkeiten. Teilweise, weil sich wohl so manche Sache doch nicht rechnete, teilweise weil man, wie bespeilsweise im Falle CBB, ernorem Geldfressanlagen in den neuen Bundesländern, oder Berlin baute.
Und richtig, in der angenommen Mietrendite sehe ich auch wohl fast den einzigen Unsicherheitsfaktor, alle anderen Zahlen, bis auf die steuerliche Seite, dich ich fast völlig ausblendete , scheinen mir doch konservativ bis realistisch dargestellt zu sein.
Einer sagte oben, dass grosse Bestände wohl nur zu 50% des Marktpreises verkauft werden, dann tauchte mal 20% unter Markwert auf, bei nur 15 Wohnungen, wenn diese Annahmen so zutreffed wären, dann kommt man durchaus auf mind 6,5% Rendite, denn die zusätzliche 0,25 hatte ich auch Einsparpotentiale in der Verwaltung und in der Instandhaltung zurückgeführt. Dieses scheint realistisch, oder auch wieder konservativ - laut einem Bericht der Immobilienzeitung sollen durch effektive Verwaltung und Instandhaltungsmanangment über 400 Euro und Jahr je Wohneinheit - und hier geht man von solchen Wohneinheiten der gemeinnützigen Gesellschaften aus - eingespart werden können.
Vermietete Immos hatten wir schon immer, und so kaufte ich meine erste ETW in der Zwangsversteigerung, ohne die Wohnung von innen jemals gesehen zu haben. Konnte das Wohnumfeld sehr genau, und auch den grundsätzlichen Zustand des Hauses, aber nicht der Wohnung - zahlte, mehr mit Coolness, dann 53.000 DM, weil der Banker alles dran setze mich ins Bockshorn zu treiben und von mir als einzigen Bieter, ein höheres Gebot wollte.
Noch bevor ich im Grundbuch stand, ca 5 Wochen nach Versteigerungstermin hatte ich die WOhnung für 76.000 DM weiterverkauft.
In den kommenden Jahren kaufte ich 18 Wohnungen, die grösstenteils weiter verkauft wurden - meistens mit Aufschlag einmal ohne Gewinn und einmal mit Verlust.
Aktuell halte ich noch 6 Wohnungen, die bis auf eine Wohnung, die leersteht und fast unverkäuflich und unvermietbar scheint, eine Rendite, nach Kosten und Instandhaltung zwischen 7% und 14%, im Mittel so 8,5% abwerfen.
Habe ausschliesslich hier in meinem Heimatstädtchen gehandelt bis auf 3 Obejkte in Köln, von denen ich eines noch halten möchte, eben das mit der niedrigeten Rendite.
Doch meine ich, es scheint immer schwieriger zu werden. Was er fast undenkbar vor einigen Jahren noch, dass Wohnungen in zentraler Lage und durchschnittlicher Ausstattung unvermietbar waren, so ist es wohl heute einfach so, dass trotz intensiven Angebots, und auch Mietzugeständnissen (4 Monate Mietfrei, etc) keine Vermietung möglich scheint.
Dieses trifft dann auf bestimmte Objekte zu , wo die Mietbewohner und der Zustand der Anlage, eben für die meisten gesellschaftlichen Gruppen abschreckend wirken.