Kauf einer Gewerbeimmobilie

Hallo!
Ich spiele mit dem Gedanken, eine Gewerbeimmobilie im näheren Umkreis zu erwerben.
Ich bin in den Anfängen meiner Recherche und hoffe, dass der ein oder andere Hilfestellung geben kann (wohlwissend, dass das einen Gutachter etc. nicht ersetzt).
Das Objekt:
Grundstück 1049 m2
Wohnfläche 449 m2
Bj. 1936
15 Parkplätze, fortlaufende Modernisierungen
Zustand augenscheinlich: befriedigend
Gewerblich vermietet; langjährige Mietverträge
Jahresbruttomiete: 40500€ p.a.
Kaufpreis 400.000€ VHB, Gesamt inkl. NK ca. 440.000€

Was muss laut ENEV etc. beachtet werden?
Ich habe keine guten, aussagekräftigen Informationen gefunden.
Lediglich, dass das Dach (Dachboden) gedämmt sein muss.
Welche Maßnahmen bei einem Eigentümerwechsel sind vorgeschrieben?

 

 

Derzeit ist es ausschließlich gewerblich vermietet.
U.U. kann es nach auslaufenden Mietverträgen auch in einigen Jahren in Wohnabschnitte aufgeteilt werden.
Noch eine Info: Laut Bodenrichtwert derzeit 70€ je m2  

Die 440.000 zahlst Du mit locker mit 2.000€ im Monat ab, dann würdest Du mtl. 1500€ Gewinn machen ohne was dafür zu tun.
Hörst sich irgendwie ZU gut an für mich...

"Zustand augenscheinlich: befriedigend"  

bzw. Wer wäre so blöd ein derart erträgliches Objekt herzugeben?  

um wahr zu sein!
Bin da bei Lasse.  

Sehe ich ähnlich wie du.
15-Jahreskonditionen hätte ich hier 1,65% aufm Tisch.
4% Tilgung drauf bin ich bei knapp 2000€ im Monat.
Ich gucke schon länger nach einem Objekt, was sich lohnt.
Das Expose spricht von 3375€/Monat.  

irgendwo ein Haken sein.... Wenn das tatsächlich so wäre, hätt ich als Makler das Ding schneller selbst gekauft wie ich Exposé schreiben kann....

 

es muss ja nicht zwangsläufig diese Immobilie werden.
Wer kann die Ausgangsfrage(n) beantworten?  

Wie ist sie netto? Und wie war bisher der Erhaltungsaufwand im Schnitt? Was muss noch gemacht werden? Ist der Hauptmieter sicher? Was geschieht nach Auslaufen des Mietvertrages? Kann das Ding durch neue Gewerbeobjekte in der Nähe entwertet werden?  

Die Fragen habe ich im Hinterkopf!
Hier möchte ich aber etwas anderes wissen!  

Bei Eigentümerwechsel ändert sich bei Gewerbe baurechtlich gar nichts.

Aber was ist das hier? "U.U. kann es nach auslaufenden Mietverträgen auch in einigen Jahren in Wohnabschnitte aufgeteilt werden." Was ist das? Maklerlyrik? Dann gilt das aktuelle Baurecht, auch hinsichtlich Dämmung. Und der Innenausbau kommt dann noch dazu. Insgesamt liegen die Kosten dann wie bei einem Neubau. Vielleicht sogar drüber.  

Das habe ich geschrieben ;-)
Die Räumlichkeiten sind so gestaltet, dass die Büroräume relativ kurzfristig und ohne großen Aufwand in Wohnräume geändert werden könnten.
Nur unter der Annahme, man hätte Leerstand nach Ablauf der Mietverträge...  

 

Nur so aus Spaß und zum Risikovergleich. Das Objekt hat keine außergewöhnliche Rendite, ist dafür aber auch wirtschaftlich sehr sicher. Bitte nicht suchen. Das Haus ist nicht inseriert.

Reihenendhaus der Fa. Zapf, Bayreuth, Stadtrand Berlin. Baujahr 1996. Das Haus hat 148 m² echte Wohnfläche, 500 m² Grundstück und ist für ein Zapf-Haus sehr luxuriös. Gepanzerte Rollläden auch im OG, einbruchhemmende Türen, große Landhausküche (23 m² mit Fronten in echter Kirsche), Fußbodenheizung im EG, schickes großes Bad + natürlich Gäste-WC, Kaminofen, alle Wände mit Glasfasertapete, Terrassen nach Süden und Norden, Carport in verzinkter Stahlkonstruktion für 3 Autos inklusive Zuwegungsüberdachung, etc.)

Preis: 235.000

Wirtschaftlich stellt sich das dann z.B. so dar:
11.750 Grunderwerbsteuer
16779 Makler
4.700 Notar/Gericht/Grundbuch
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268.229 Gesamtkosten
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Finanzierung:
100.000 Eigenkapital (nur so als Rechenbeispiel)
1,25 % Zins (10 Jahre fest)
1,00 % Tilgung
monatliche Rate: 315, darin Tilgung anfänglich 140
monatlicher Liquiditätsüberschuss: 785

Miete: min. 1.000 – max. 1.200 kalt (Mieter für 1.100 wäre da, muss aus seinem Haus wegen Eigenbedarf), Vermietung ansonsten leicht, Mieten in der Gegend steigend

Restschuld nach 10 Jahren: 150.114,76
Liquiditätsüberschuss im Laufe von 10 Jahren: 94.000 (natürlich vor Steuern)

Eigenkapitalrendite bei aktueller Miete von 1.100
- nur aus Liquiditätsüberschuss: 9,4 %,
- mit Berücksichtigung der Tilgung: 11,2 %

Haus ist übrigens in Top-Zustand bis auf eine Macke des Wasservorratsbehälters. Aber der kann ausgetauscht werden.
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#15 Mit geringem Aufwand? Wenn du einen Klempner in der Familie hast - vielleicht. Allein schon die Leitungen für Bäder und Küchen können da schon zum Problem werden. Wände kosten nix. Aber der Rest ...  

Don't touch it!  

Hab einen Bekannten, der für diese Kaufsumme ein privat vermietetes Mehrfamilienhaus erworben hat. Der holt auch seine 1.500 EUR monatlich raus bei einer Laufzeit von 15 Jahren.

Glaube nicht, dass das so ungewöhnlich ist.  

Es sind auch höhere Renditen möglich. Man muss nur schauen, wo sich das Risiko versteckt. Wohnwirtschaftliche Immobilien sind da meist leichter verständlich als gewerbliche. Beispiel: Letztens wurde mir ein Wohn- und Gewerbeobjekt angeboten in Potsdam mit langjährigem Gewerbemieter. (Gastonomie) Und plötzlich kündigt der den Vertrag. Und das ganze Objekt ist mit einem Schlag nur noch die Hälfte wert. Deshalb verlangen auch Banken für Gewerbe meist höhere Zinsen.  

berücksichtigen.

Deshalb hat er sich auch ein Mehrfamilienhaus in einer mittelgroßen Stadt in Zentrumsnähe gesucht. Glaube mich zu erinnern, dass er auch zwischen 30 und 40% Leerstand noch gerade so verkraften kann, um den Kredit zu bedienen.  Dann bleibt halt nix mehr übrig für ihn, aber das Risiko ist gering.  

Und welches Gewerbe wurde da seit 1936 ausgeübt?

Es gibt da immer wieder seltsame Funde, die dann letzten Endes am Eigentümer hängenbleiben könnten - dabei denke ich nicht an "seltene Erden"!